27.07.2011 · Fachbeitrag · Bruttomiete

Erst die Betriebskostenabrechnung ermöglicht die endgültige Berechnung der Minderung

Zur Berücksichtigung einer Mietminderung bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung (BGH 13.4.11, VIII ZR 223/10, Abruf-Nr. 111668).

Sachverhalt

Die Beklagte minderte wegen Mängeln die monatliche Miete (Nettokaltmiete 250, 53 EUR + Betriebskostenvorauszahlung 53,47 EUR) in den Monaten 8/05 bis 2/06 jeweils um 64 EUR und von 3/06 bis 6/06 um je 104 EUR. Gegenstand der Klage sind Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 06 (183,81 EUR) und 07 (112,57 EUR) sowie restliche Miete für 1/08 (77,84 EUR). Bei der Berechnung der Betriebskostennachforderungen hat die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlung angerechnet und in die jährliche Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz gebracht. Die Klage hat keinen Erfolg. 

Entscheidungsgründe

Unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt, ist Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet sind (BGH MK 05, 109, Abruf-Nr. 051347). Hieran anknüpfend ist umstritten, ob die - wie hier - vom Mieter monatlich einbehaltenen Minderungsbeträge voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrechnung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen in Ansatz zu bringen sind, oder ob die monatlichen Minderungsbeträge anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden müssen.