20.06.2012 · Fachbeitrag · Betriebskostenvorauszahlung

BGH ändert Rechtsprechung: Anpassung nur bei formell und materiell korrekter Abrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH 15.5.12, VIII ZR 246/11, Abruf-Nr. 121766).

Sachverhalt

Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten betrugen bis 7/05 monatlich 40 EUR. Jeweils im Anschluss an die Abrechnung von Betriebskosten erhöhte der Kläger diese ab 8/05 auf 70 EUR, ab 1/08 auf 80 EUR sowie ab 6/08 auf 90 EUR; mit der Abrechnung 08 passte er sie ab 1.1.10 auf wiederum 70 EUR monatlich an. Der Beklagte zahlte durchgehend nur die ursprüngliche Vorauszahlungshöhe (40 EUR) und erhob jeweils konkrete Einwendungen gegen die Abrechnungen. Die Hausverwaltung des Klägers kündigte das Mietverhältnis am 11.11.09 wegen eines behaupteten Zahlungsrückstands (1 bis 11/09: 2.881,72 EUR) fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 26.3.10 wiederholte der Kläger die Kündigung und berief sich auf Rückstände von (nur noch) 1.040 EUR für die Zeit 6/08 bis 3/10. Außerdem stützte er die Kündigung darauf, der Beklagte habe von 06 bis 08 die erhöhten Vorauszahlungen nicht entrichtet. Die Räumungsklage hat keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der BGH ließ hierfür begründungslos eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügen, auf deren inhaltliche Richtigkeit sollte es nicht ankommen (MK 210, 188, Abruf-Nr. 102314).