22.03.2012 · Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung

Auch im preisgebundenen Wohnraum: Nicht erfolgter Vorwegabzug ist nur materieller Fehler

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.

• 2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

• (BGH 7.12.11, VIII ZR 118/11, Abruf-Nr. 120100)

Sachverhalt

Die von den Beklagten für die preisgebundene Wohnung der Klägerin geschuldete Monatsmiete besteht aus Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen. In dem Gebäude befinden sich 103 Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit. Laut Mietvertrag werden auf die Mieter stichwortartig beschriebene Betriebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt. Die Nebenkostenabrechnungen 2005 bis 2007 enthalten jeweils den Zusatz: „Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, wurden vorweg abgezogen. Konnte nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen entfielen, wurden die gewerblich genutzten Flächen in der Abrechnung entsprechend des Anteils ihrer Nutzfläche an der Wohn- und Nutzfläche der Verwaltungseinheit berücksichtigt.“ Die Klage auf Zahlung restlicher Nebenkosten wurde in den Instanzen abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung im preisfreien Wohnraum selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist (MK 10, 209, Abruf-Nr. 102868). Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums fehlte bisher eine höchstrichterliche Klärung. Der BGH stellt klar, dass die für Betriebskostenabrechnungen im preisfreien Wohnraum entwickelten Grundsätze grundsätzlich auch im preisgebundenen Wohnraum gelten.