30.01.2024 · IWW-Abrufnummer 239364
Kammergericht Berlin: Urteil vom 06.11.2023 – 8 U 10/23
Sieht der Mietvertrag vor, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, so bedarf es, wenn der Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zustimmt, insoweit keiner schriftlichen Vereinbarung der Parteien, um die Form des § 550 Satz 1 BGB zu wahren.
Kammergericht Berlin
Urteil vom 06.11.2023
In dem Rechtsstreit
1) Dx
- Klägerin und Berufungsklägerin -
2) Sx
- Klägerin und Berufungsklägerin -
3) Jx
- Kläger und Berufungskläger -
Prozessbevollmächtigter zu 1 - 3:
x
gegen
Bx
- Beklagte und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigte:
x
hat das Kammergericht - 8. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht xxx, die Richterin am Kammergericht xxx und die Richterin am Kammergericht xxx aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2023 für Recht erkannt:
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, im (Haupt-) Treppenhaus des Hauses Kx Berlin, welches vom Hauseingang Kx durch den Korridor unmittelbar erreicht wird, einen Treppenläufer aus Sisal oder einem vergleichbaren Belag zu verlegen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger jeweils 7 % und die Beklagte 79 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Klage durch Sicherheitsleistung von 4.000 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Parteien dürfen die Vollstreckung im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung von Mietreduzierungen aufgrund der Covid-19-Pandemie und auf Mangelbeseitigung hinsichtlich eines Treppenläufers abgewiesen und die Kläger auf die Widerklage verurteilt, die gemieteten Gewerberäume zu räumen und an die Beklagte herauszugeben. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Mit der Berufung haben die Kläger ihre erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgt und geltend gemacht:
Die Widerklage sei unbegründet. Die Schriftform eines Mietvertrages sei gewahrt, wenn zur Bestimmung des Mietgegenstandes die tatsächliche Ausgestaltung der Räume herangezogen werden könne. Das Fehlen eines Lageplans sei unerheblich, wenn ein Mieter Räume für einen gesamten, eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb anmiete. Bereits die Vormieterin, die Rx GmbH, habe den bestehenden Pensionsbetrieb in den Mieträumen übernommen. Mit Vertrag vom 27.02.2001 seien Gewerberäume "auf dem Grundstück Kx (...) im EG, I. OG, II. OG" vermietet worden", d. h. alle Gewerberäume, die vom Hauseingang Kx aus zu erreichen waren. Der Eckladen sei nicht von der Kx zu erreichen, sondern von der Ecke. Der Imbiss habe damals wie heute einen eigenen Eingang von der Kx aus und sei bei Abschluss dieses Mietvertrages sowie bei Eintritt der Kläger in diesen Vertrag am 27.12.2001 vom Pensionsbetrieb getrennt gewesen. In der 2. Etage habe es damals Pensionszimmer nur zur Kx hin gegeben. Im 2. OG (vom Treppenhaus aus gesehen) links gelegene Räume seien erst mit dem Mietvertrag vom 05.06.2003 mit vermietet worden. Soweit darin als Lage einerseits das 2. OG, andererseits das Erdgeschoss angegeben sei, liege ein offensichtliches Versehen vor. Die Trennwände zwischen Imbiss und Frühstücksraum und im Flur des 2. OG seien von den Klägern entfernt worden.
Der Sisalbelag sei zu Vertragsbeginn auf der Treppe vom Erdgeschoss bis zum 2. OG vorhanden gewesen, so dass die Beklagte diesen Zustand während der Dauer des Mietverhältnisses als vertragsgemäß schulde. Durch den Abriss des Belags seien der ursprüngliche Lack und das Holz der Treppenstufen zum Teil mit abgerissen.
Die Kläger haben die Klageanträge auf Feststellung von Mietreduzierungen mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.12.2022, Az. 11 O 294/21 aufzuheben,
die Widerklage abzuweisen
und die Beklagte zu verurteilen, im (Haupt-) Treppenhaus des Hauses Kx Berlin, welches vom Hauseingang Kx durch den Korridor unmittelbar erreicht wird, einen Treppenläufer aus Sisal oder einem vergleichbaren Belag zu verlegen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt werden, die aus den Anlagen B 22 (Plan EG), B 23 (Plan 1. OG) und B 7 (Plan 2.OG) ersichtlichen Räumlichkeiten des Eckanwesens Kx, Fx Berlinx, eingetragen im Grundbuch von x zu Bl. X nebst des Kellergeschosses des (von der Straße betrachtet linken) Teils unter dem Gebäudeteil der Kx mit einer Fläche von ca. 100 qm zu räumen und geräumt an die Beklagte herauszugeben.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie bestreitet die von den Klägern vorgetragenen Nutzungsverhältnisse bei Abschluss des Nachtrages vom 27.12.2001 mit Nichtwissen, rügt mangelnde Schriftform des Mietvertrages vom 05.06.2003 (Anlage B 6), weil die Unterschriften nicht den Mietern zuzuordnen seien, und leitet eine mangelnde Schriftform der Mietverträge ferner daraus her, dass mieterseitige bauliche Änderungen betreffend Wände des Frühstücksraums und den Einbau von Bädern formlos vereinbart worden seien.
Dem gegenüber machen die Kläger geltend, WCs und Duschen seien bei Anmietung der Räume durch die Rx GmbH und die Kläger in allen Gästezimmern vorhanden gewesen (Beweis: Zeuge Gx). Das gegenteilige Vorbringen der Beklagten sei als verspätet zurückzuweisen. Ein Schriftformverstoß läge aber auch bei einem neuen Einbau von Bädern und teilweiser Herausnahme einer Trennwand nicht vor. Gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrages vom 27.02.2001 seien den Klägerin bzw. ihren Rechtsvorgängern Umbauarbeiten, um die Mietsache in den zur Nutzung geeigneten Zustand zu versetzen, gestattet worden. Die Vermieterin habe - was die Beklagte nicht bestreitet - den Maßnahmen schriftlich zugestimmt.
II.
Die zulässige Berufung der Kläger hat nach Zurücknahme der Klageanträge auf Feststellung von Mietreduzierungen wegen der Covid-19-Pandemie im verbliebenen Umfang Erfolg.
1. Die Widerklage ist unbegründet.
1.1 Die Widerklage auf Räumung und Herausgabe von Räumen im Erdgeschoss sowie 1. und 2. Obergeschoss ist allerdings durch Bezugnahme auf die als Anlagen B 22, B 23 und B 7 eingereichten Grundrisse hinreichend bestimmt.
Soweit die Widerklage mit Schriftsatz vom 06.06.2023 erstmals auf Kellerräume erstreckt wird, hätte - worauf der Senat am 09.06.2023 hingewiesen hat - diese Klageerweiterung i. S. v. § 264 Nr. 2 ZPO nur als Anschlussberufung gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO innerhalb der (am 11.04.2023 abgelaufenen) Berufungserwiderungsfrist erfolgen können (vgl. BGH NJW 2015, 2812 [BGH 07.05.2015 - VII ZR 145/12], juris Rn. 26 ff.). Die Einwände der Beklagten, sie habe jederzeit klar gestellt, alle Mietflächen heraus zu begehren, im 2. Mietvertrag (Anlage B 5) seien Flächen im "Keller" benannt und "womöglich" hätte das LG auf einen entsprechenden Antrag hinweisen sollen, sind unerheblich.
1.2 Die Widerklage ist unbegründet, weil der ordentlichen Kündigung der Kläger vom 22.11.2021 und damit einem Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe die Befristung der Mietverhältnisse (nach der erfolgten Ausübung der Optionsrechte) bis zum 31.03.2026 entgegensteht, nämlich die Schriftform der Mietverträge im Sinne von § 550 Satz 1 BGB gewahrt ist.
1.2.1 Zum Mietvertrag vom 27.02.2001:
1.2.1.1 Dem Mietvertrag vom 27.02.2001 mangelte es zunächst an der Schriftform. Der Mietgegenstand wurde durch die Angabe in der Vertragsurkunde, dass "auf dem Grundstück Kx Berlin die Gewerberäume im EG, I. OG, II. OG mit einer zugesicherten Größe von ca. qm 692,73 qm" vermietet werden, nicht hinreichend bestimmt.
Zwar reicht es aus, dass der rechtsgeschäftliche Wille in der Urkunde einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat (vgl. BGH ZMR 2021, 215). Die Bezeichnung "Kx" kann - in Abgrenzung zur Bezeichnung der Vermieterin als "Grundstückseigentümerin Kx/Fx" - dahin verstanden werden, dass solche Räume auf dem Grundstück vermietet werden sollten, die von der Kx aus zu erreichen sind.
Unstreitig wollten die Vertragsparteien den Vertrag aber nicht für alle Gewerbeflächen im Erdgeschoss des (so verstandenen) Hauses Kx schließen, nämlich weder für den an der Kx gelegenen Imbiss noch für den Laden an der Ecke Fx. Dies geht aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht hervor. Die Vermietung zur Nutzung als Pensionsbetrieb und die Regelung in § 27 des Vertrages zu vom Vormieter zurückgelassenem Inventar lassen nicht - auch nicht unvollkommen - erkennen, dass gerade (nur) diejenigen Räume (ohne Imbiss und Eckladen) vermietet werden sollten, die vom Vormieter als Pensionsbetrieb genutzt worden waren. Gleiches gilt, soweit sich der Mietvertrag auf die Gewerberäume im II. OG bezieht, obwohl diejenigen Räume im Gebäudeteil längs der Fx, die nur vom Hauseingang Kx aus (über ein Treppenhaus) zu erreichen sind (s. die als Anlagen B 3 und B 7 eingereichten Grundrisse), nicht mit vermietet werden sollten. Dass diese Räume bis dahin nicht als Pensionszimmer genutzt worden waren, reicht für die Bestimmbarkeit des Mietobjekts nicht aus. Die Kläger berufen sich zu Unrecht auf das Urteil des BGH vom 07.03.2007 - XII ZR 40/05 - und die Kommentierung von Lindner-Figura (in: Geschäftsraummiete, 4. wie 5. Auflage, § 6 Rn. 28), die sich jeweils auf die Anmietung eines Gebäudes als Ganzes beziehen.
1.2.1.2 Die mit Vertrag vom 27.02.2001 vermieteten Räume sind aber anhand der Nutzung zum Zeitpunkt des Nachtrages vom 27.12.2001, mit dem die Kläger statt der ursprünglichen Mieter in den Vertrag eingetreten sind, bestimmbar (geworden).
a) Der Mietgegenstand ist in der Regel hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20 - NJW-RR 2021, 266, juris Rn. 2 unter Hinweis u. a. auf das Urteil vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257). Die Beklagte wendet ohne Erfolg ein, dass der BGH a. a. O. Rn. 23 den Erwerber nicht zu Nachforschungen zu einer vormaligen Untervermietung verpflichtet. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH gerade nicht, wenn es - wie hier - um eine Nutzung durch den Mieter selbst geht. Der BGH hat im genannten Urteil vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97 - juris Rn. 45 ausgeführt:
"Welche Räume im Erd- und Kellergeschoß die Beklagte im Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtragsvertrages nutzte, ließ sich zumindest damals unschwer an Ort und Stelle feststellen. Für die Wahrung der Schriftform reicht aber die Bestimmbarkeit des Mietobjekts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus; soweit diese nachträglich durch Zeitablauf erschwert werden mag, kann dies die einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage stellen."
b) Es ist davon auszugehen, dass die ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag vom 27.02.2021 seit Mietbeginn am 01.03.2001 (gemäß § 5 Satz 1 des Vertrages) die in Rede stehenden Räume im Hause Kx nutzten, nämlich die (Gewerbe-) Räume im Erdgeschoss außer Eckladen und Imbiss sowie die vom Hauseingang Kx aus erreichbaren (Gewerbe-) Räume im gesamten 1. Obergeschoss - auch soweit im Gebäudeflügel an der Fx gelegen - und im 2. Obergeschoss insoweit, als sich die Räume im Gebäudeteil an der Kx (bis zur seinerzeitigen Trennwand im Zimmer an der Ecke Kx/Fx) befinden.
c) In der Berufungsbegründung ist vorgetragen, dass die ursprünglichen Mieter den bestehenden Pensionsbetrieb der Vormieterin in diesen Räumen übernahmen. Mit Schriftsatz vom 10.05.2023 erläutern die Kläger die Aufteilung und Nutzung unter Bezugnahme auf einen handschriftlichen Grundriss des Erdgeschosses und den Grundriss des 2. Obergeschosses (Anlage B 7) und tragen vor, diese Aufteilung und Nutzung habe bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit dem ursprünglichen Mieter bestanden.
d) Die Beklagte bestreitet die Nutzung bei Abschluss des Nachtrages vom 27.12.2001 mit Nichtwissen und macht unwidersprochen geltend, sie habe die seinerzeitige, (laut Grundbuchauszug) am x 1925 geborene Grundstückseigentümerin Cx im Internet trotz stundenlanger Recherchen nicht gefunden. Daher ist sie zum Bestreiten mit Nichtwissen berechtigt. Eine Erkundigungspflicht bei der damaligen Hausverwaltung der Vorvoreigentümerin lässt sich auch aus dem Urteil des BGH vom 19.04.2001 - I ZR 238/98 - juris Rn. 30 (zum früheren gesetzlichen Vertreter) nicht ableiten.
e) Es ist aber gemäß § 286 ZPO von der Richtigkeit des Vorbringens der Kläger zu den Nutzungsverhältnissen vor bzw. bei Abschluss des Nachtrages vom 27.12.2001 auszugehen.
Es ist unstreitig, dass in dem Gebäudetrakt schon vor Abschluss des Mietvertrages vom 27.02.2001 eine Pension betrieben wurde. Die am 17.09.2002 beim Bauamt (samt Grundrissen) eingereichte Baubeschreibung (Anlage B 21) spricht (nur) von Bauänderungen bzw. einer Umplanung der Räumlichkeiten. Es gibt keinen Anhaltspunkt, dass die (ursprünglichen) Mieter im Dezember 2001 - abgesehen von der am 23.01.2002 hinzugemieteten Imbissfläche - andere Flächen genutzt hätten als diejenigen, die knapp neun Monate später in den Grundrissen (Anlagen B 22 bis B 24) ausgewiesen wurden. Die Klägerin zu 2 hat bei ihrer Anhörung vor dem Senat bestätigt und anhand der Grundrisse erläutert, dass es keine Änderungen bei den benutzten Flächen gab, als die Kläger mit dem Nachtrag in den Mietvertrag eintraten. Der Senat sieht diese Aussage als glaubhaft an und angesichts des Zeitablaufs von über 20 Jahren als unschädlich, dass die Klägerin zu 2 nicht anzugeben vermochte, ob sie die Räume vor Unterzeichnung des Nachtrages gesehen hatte und ob Rezeption und Frühstücksraum schon bei Übernahme durch eine Wand getrennt waren.
Der Hinweis der Beklagten, dass die Baugenehmigung vom 12.12.2002 (Anlage B 21) eine Fläche von 667,22 qm nennt, die Mietflächen aus den drei Verträgen sich dagegen auf (692,73 qm + 38 qm + 170 qm =) 900,73 qm summieren, vermag das Vorbringen der Kläger zu der mit Vertrag vom 27.02.2001 gemieteten Fläche nicht erheblich in Frage zu stellen. Die Baugenehmigung für die Hotelpension betraf nur die Flächen aus dem 1. und 3. Mietvertrag, die dort mit (692,73 qm + 38 qm =) 730,73 qm angegeben sind. Die Grundrisse zur Baugenehmigung (Anlagen B 22 bis B 24) zeigen, dass die betreffenden Gebäudeteile komplett als Pensionsbetrieb genutzt werden sollten. Die (63,51 qm bzw. ca. 9,5 %) höhere Bezifferung der Fläche in den beiden Verträgen weist daher nicht darauf hin, dass mit dem Vertrag vom 27.02.2001 noch zusätzliche Flächen vermietet worden wären.
1.2.1.3 Schriftformverstöße im Hinblick auf bauliche Änderungen, nämlich den Durchbruch zwischen Imbiss und Frühstücksraum, den Einbau von Bädern oder die Errichtung einer Trennwand zwischen Frühstücksraum und Rezeption, liegen nicht vor.
a) Die am 17.09.2002 beim Bau- und Wohnungsaufsichtsamt für die Klägerin zu 1 als Bauherrrin eingereichte Baubeschreibung (Anlage B 21), die der Baugenehmigung vom 12.12.2002 zugrunde gelegt worden ist, führte u. a. die Ausstattung aller Hotelzimmer mit zimmereigenen modernen WC- und Duschräumen als durchzuführende Bauänderung auf. Ferner heisst es dort, dass eine Dekortrennwand zwischen Rezeptions- und Frühstücksraum errichtet "wurde". In den zugleich eingereichten Grundrissen (Anlagen B 22 bis B 24) sind u. a. der Einbau von WC/Duschen in den Zimmern sowie ein Wanddurchbruch samt Falttür zwischen Imbiss und Frühstücksraum rot eingezeichnet.
b) Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH NJW 2016, 311 [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14] Rn. 12 m. w. N.). Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen (BGH a. a. O. Rn. 29).
c) Der Durchbruch zum benachbarten Mietobjekt (Imbiss) war, auch wenn er keine tragende Wand betraf, eine erhebliche bauliche Änderung. Dies gilt erst Recht für den Einbau von Bädern. Es kann dahinstehen, ob letzterer - was die Kläger behaupten und die Beklagte unter Verweis auf die Baubeschreibung und die Grundrisse zum Bauantrag bestreitet - schon durch eine Vormieterin erfolgt war. Eine formschädliche Vertragsänderung im Zusammenhang mit dem Durchbruch und einem Einbau von Bädern liegt jedenfalls nicht vor.
d) § 16 des Mietvertrages vom 27.02.2001 sowie § 11 der Mietverträge vom 23.01.2002 und 05.06.2003 regeln, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, dass der Mieter die Kosten und die Verantwortlichkeit für die Baumaßnahmen zu tragen und nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt auf Verlangen des Vermieters in den ursprünglichen Zustand zu versetzen hat.
e) Hiernach genügte eine schriftliche Zustimmung der Vermieterin zu den Baumaßnahmen und bedurfte es keiner Nachtragsvereinbarung. Es geht hier um eine einseitige Genehmigung für ein Umbaurecht des Mieters und nicht um eine zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zu Umbaumaßnahmen, die nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden kann, wie sie dem Beschluss des Senats vom 16.03.2023 - 8 U 178/22 - juris Rn. 23 zugrunde lag. Vertraglich vorgesehene einseitige Erklärungen - etwa eine Optionsausübung zur Verlängerung der Vertragslaufzeit (s. BGH NJW 2013, 3361 [BGH 24.07.2013 - XII ZR 104/12] Rn. 25 m. w. N.), eine einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen (s. BGH NJW 2014, 1300 [BGH 05.02.2014 - XII ZR 65/13] Rn. 29) oder eine einseitige Erhöhung der Nettomiete (s. BGH NZM 2018, 515 [BGH 11.04.2018 - XII ZR 43/17] Rn. 19 f.) - unterliegen nicht § 550 BGB. Dazu heißt es in der letztgenannten Entscheidung,
"dass § 550 BGB nicht eingreift, wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann."
Anders als im dort entschiedenen Fall sehen die vorliegenden Verträge keine Änderung lediglich durch Einigung der Vertragsparteien vor. Sie machen bauliche Veränderungen der Mietsache gerade nicht von einer Vereinbarung der Vertragsparteien abhängig, sondern (nur) von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Indem die Mietverträge bauliche Veränderungen durch den Mieter von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig machen (und auch Regelungen zu Kosten, Verantwortlichkeit und Rückbau treffen), schaffen sie die Grundlage, dass eine Berechtigung des Mieters zu Baumaßnahmen durch einseitige Erklärung des Vermieters begründet werden kann. Damit ist eine schriftliche Nachtragsvereinbarung ebenso entbehrlich wie in den vom BGH entschiedenen Konstellationen, in denen einer Partei im Mietvertrag ein einseitiges Gestaltungsrecht - sogar zu eigenen Gunsten - zur Vertragsverlängerung oder zur Erhöhung von Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlungen eingeräumt wurde.
Entgegen der Argumentation der Beklagten ist nicht entscheidend, dass den Mietverträgen keine vorweggenommene Zustimmung der Vermieterin zu Umbauten zu entnehmen ist, und macht es auch keinen Unterschied, dass der Durchbruch zwischen Imbiss und Frühstücksraum die bauliche Trennung benachbarter Mietobjekte aufhob.
f) Unstreitig hat die Voreigentümerin dem Durchbruch und einem Einbau von Bädern schriftlich zugestimmt. Gemäß dem Vorbringen der Kläger mit Schriftsätzen vom 20.07.2023 und 11.10.2023 war die Genehmigung der Vermieterin gegenüber dem Bauamt erforderlich und wurde in schriftlicher Form erteilt. Dem hat die Beklagte nicht widersprochen, sondern sich zum Beweis einer (mündlichen oder konkludenten) Vereinbarung ihrerseits auf die Bauakten bezogen und in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2023 eine schriftliche Genehmigung der Voreigentümerin ausdrücklich unstreitig gestellt. Auch haben sich die Kläger für die Zustimmung zum Durchbruch unwidersprochen auf ein Schreiben der Cx Hausverwaltung GmbH vom 04.10.2002 bezogen.
g) Es kann offen bleiben, ob die Wand zwischen Rezeption und Frühstücksraum erst durch die Kläger errichtet wurde, worauf der Grundriss (Anlage B 22) hindeuten mag, während die Baubeschreibung (Anlage B 21) von einer errichteten Trennwand spricht. Eine - vertragsändernde und daher womöglich formschädliche - Vereinbarung der Kläger und der seinerzeitigen Vermieterin ist insoweit weder vorgetragen oder ersichtlich. Ohnehin handelt es sich nach Baubeschreibung und unbestrittenem Klägervortrag um eine "Dekortrennwand", und zwar im Innern eines Mietobjektes, die nach Ansicht des erkennenden Senats keine wesentliche Bedeutung (im Sinne von BGH NJW 2016, 311 [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14]) hat.
2.2 Zum Mietvertrag vom 23.01.2002
2.2.1 Die mit Vertrag vom 23.01.2002 "im Hause Kx Berlin-x" vermietete "Fläche im Erdgeschoss - links - von insgesamt 38 m², bestehend aus einem Verkaufs- und Nebenraum / WC nebst Keller" ist schon durch die Größenangabe, den Hinweis auf einen Verkaufsraum und vor allem die (gelbe) Eintragung bisheriger (zu entfernender) Trennwände zu den benachbarten Räumen im Grundriss (Anlage B 22) anhand der örtlichen Verhältnisse hinreichend bestimmt. Überdies war der Mietgegenstand hinreichend zu bestimmen, weil die angrenzenden Räume im Erdgeschoss links des Hauses schon zuvor an die Kläger vermietet waren und von ihnen genutzt wurden.
2.2.2 Ein Schriftformmangel des Vertrages, weil der nach § 1 Satz 1 mit vermietete Keller nicht näher bezeichnet ist, ist weder geltend gemacht noch gegeben. Eine mündliche Vereinbarung hierzu ist nicht vorgetragen, so dass ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters anzunehmen ist, und wäre auch nicht wesentlich und formbedürftig (vgl. BGH NJW 2008, 1661 [BGH 12.03.2008 - VIII ZR 71/07] Rn. 21 f.).
1.2.3 Zum Mietvertrag vom 05.06.2003
1.2.3.1 Eine hinreichende Bestimmtheit des Mietobjekts ist auch zu bejahen, soweit mit Vertrag vom 05.06.2003 "im Hause Kx Berlin-x, Vorderhaus 2. OG (sic!) links" die "Fläche im Erdgeschoss (sic!) - links - von insgesamt ca. 170 m², bestehend aus 5 Räumen, Bad / WC, Küche, Kammer" vermietet wurde. Diese Angabe kann - wie von den Klägern unter Verweis auf die orangefarbene Umrandung in Anlage B 7 im Einzelnen dargetan - auf die Räume bezogen werden, die vom (von der Kx aus gesehen) rechten Treppenhaus aus im 2. Obergeschoss hinter der linken Tür (im Gebäudeteil längs der Fx) gelegen sind. Dass vom Wortlaut her (zumindest) genauso gut Räume im linken Gebäudeteil des Hauses Kx (linksseitig vom linken Treppenhaus) gemeint sein könnten, ist nach den örtlichen Verhältnissen außer Betracht zu lassen, weil jene Räume schon zuvor an die Kläger vermietet waren und von ihnen genutzt wurden. Auch die widersprüchlichen Bezeichnungen zur Geschosslage sind unschädlich. Die Angabe "im Erdgeschoss links" war offenbar ein Versehen, weil die vermieteten "fünf Räume, Bad / WC, Küche, Kammer" im Erdgeschoss nicht vorhanden sind und alle Räume im Erdgeschoss links des Hauses schon zuvor an die Kläger vermietet waren und von ihnen genutzt wurden.
1.2.3.2 Die Beklagte rügt zu Unrecht, der Vertrag vom 05.06.2023 (Anlage B 6) genüge angesichts der Unterschriften auf Mieterseite nicht der Schriftform.
Auf eine Lesbarkeit der Unterschriften kommt es nicht an (vgl. Schweitzer in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 550 BGB Rn. 16 m. w. N.). Im Übrigen ähneln die beiden oberen (nahezu identischen, offenbar von derselben Person stammenden) Unterschriften stark den Unterschriften für die Klägerinnen zu 1 und 2 auf dem Nachtrag vom 27.12.2001 und die dritte Unterschrift ähnelt stark der Unterschrift für den Kläger zu 3 auf dem Nachtrag vom 27.12.2001.
Das Fehlen eines Vertretungszusatzes für die Klägerin zu 1 ist unschädlich. Die drei Unterschriften als "Mieter" korrespondieren mit dem Rubrum des Vertrages, welches die drei Kläger als Mieter aufführt. Nach dem äußeren Anschein steht nicht in Frage, dass die Klägerin zu 2, die seinerzeit die Geschäftsführerin der Klägerin zu 1 war, zum einen für die Klägerin zu 1 und zum anderen für sich selbst unterschrieben hat. Die von der Beklagten angeführten BGH-Entscheidungen zur Unterzeichnung für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Erbengemeinschaft sind nicht auf den Vertrag vom 05.06.2023 übertragbar, der für die Klägerin zu 1 als GmbH durch deren Geschäftsführerin unterschrieben wurde.
2. Der Klageantrag auf Mängelbeseitigung scheitert daher entgegen dem angefochtenen Urteil nicht daran, dass die Mietverhältnisse (sämtlich) beendet wären, sondern hat Erfolg.
Der Antrag ist dahin klargestellt worden, welches Treppenhaus er betrifft.
Treppenstufen und -podeste weisen mittig, wo die 2018 von der Beklagten entfernten Treppenläufer aus Sisal lagen, einen dunklen Holzton auf sowie daneben einen abgetretenen weißen Farbanstrich (s. Fotos hinter Anlage 15 und hinter Anlage 22) und machen einen heruntergekommenen Eindruck. Zwar tragen die Kläger nur pauschal vor, der Läufer sei 2018 weder verbraucht noch beschädigt gewesen, und die Beklagte rügt fehlende Angaben zu Alter und Zustand. Sie trägt aber nicht vor, dass Treppenstufen und -podeste bei Abschluss der Mietverträge in den Jahren 2001 - 2003 vergleichbar schlecht aussahen. Der vorhandene Zustand erscheint auch bei einem Altbau nicht mehr hinnehmbar. Die über das Treppenhaus zu erreichenden, vertragsgemäß als Pensionsbetrieb genutzten Räume sind dadurch in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt (s. a. LG Berlin MM 2004, 410 - Leitsatz in juris; LG Berlin GE 2010, 1541, juris Rn. 17; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 536 BGB Rn. 201 m. w. N.).
Die Beklagte kann ihrer Instandsetzungspflicht, obwohl das Treppenhaus nicht mit vermietet ist, angesichts seiner repräsentativen Bedeutung für den Pensionsbetrieb und der rutschhemmenden Funktion eines Treppenbelages nicht durch Anstrich von Treppenstufen und Treppenpodesten genügen, sondern ist wie beantragt zur Verlegung von Treppenläufern aus Sisal oder einem vergleichbaren Material zu verurteilen.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1, § 269 Abs. 3, § 100 Abs. 1 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die von der Beklagten beantragte Zulassung der Revision liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung und der Senat sieht sich - wie erörtert - im Einklang mit den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
RechtsgebietSchriftformVorschriften§ 546 BGB
