13.07.2021 · IWW-Abrufnummer 223485

Amtsgericht Brandenburg: Urteil vom 16.06.2021 – 31 C 51/20

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

31 C 51/20

Amtsgericht Brandenburg an der Havel

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

1.)   Frau
- Klägerin zu 1.) -
2.)   Herrn
- Kläger zu 2.) -

Prozessbevollmächtigter zu 1.) und 2.):
Rechtsanwalt

gegen

1.)   Frau
- Beklagte zu 1.) -
2.)   Herrn
- Beklagter zu 2.) -

Prozessbevollmächtigte zu 1.) und 2.):
Rechtsanwältin

wegen Forderung,

hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel durch den Richter am Amtsgericht xxx am 16.06.2021 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2021 für Recht erkannt:

Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 4.214,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.04.2020 - dem Tag nach der Rechtshängigkeit - zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage - soweit sie nicht bereits teilweise zurück genommen wurde - abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner 17 % zu tragen. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner von den Kosten des Rechtsstreits 83 % zu tragen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird bis zum 25.11.2020 auf 5.068,34 Euro und seit dem 26.11.2020 auf 4.521,38 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Kläger zu 1.) und 2.) begehren mit der Klage von den Beklagten zu 1.) und 2.) die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2019 bis einschließlich 07.06.2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2018.

Die Beklagten waren seit dem 01. November 2011 Mieter einer Wohnung, gelegen Hauptstraße 13 in 14776 Brandenburg an der Havel mit einer Wohnfläche von ca. 48,75 m². Die vereinbarte Miete betrug zuletzt unstreitig 334,00 EUR/Monat brutto, wovon 250,00 Euro auf die Nettokaltmiete und 84,00 Euro auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.

Die Beklagten haben dann mit Schreiben vom 27.09.2018 ‒ Anlage K 2 (Blatt 11 der Akte) ‒ das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.12.2018 aufgekündigt.

Der Beklagte zu 2.) ‒ Herr N… B… ‒ hat hiernach dann mit Schreiben vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ den Klägern mitgeteilt, dass er seine Kündigung vom 27.09.2018 „zurückzuziehen“ wolle. Dieses Schreiben haben die Kläger zu 1.) und 2.) dann zwar unstreitig unterzeichnet, jedoch blieb zwischen den Parteien streitig, ob aufgrund dessen das Mietvertragsverhältnis unverändert fortbestehen sollte oder nicht.

Die Beklagten gaben die Wohnung zum 31.12.2018 unstreitig nicht zurück. Die vereinbarte Miete von 334,00 Euro/Monat wurde jedoch bis zum 31.12.2018 vollständig von den Beklagten an die Kläger bezahlt.

Mit Schriftsatz vom 12.03.2019 ‒ Anlage K 3 (Blatt 12 der Akte) ‒ wurden die Beklagten von dem nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Kläger ‒ in deren Namen ‒ aufgefordert, unverzüglich bis spätestens zum 20.03.2019 die Mietsache zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Gleichzeitig kündigten die Kläger an, für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache beginnend ab dem 01.01.2019 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zu erzielenden Marktmiete von 7,00 €/m² geltend zu machen. Der Entschädigungsbetrag betrug insoweit insgesamt 425,25 € je Monat.

Die Beklagten wiesen die begehrte Räumung der Wohnung mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 19.03.2019 ‒ Anlage K 4 (Blatt 13 der Akte) ‒ zurück, kündigten - unter Fortzahlung der bisherigen Miete ‒ jedoch die Rückgabe der Mietsache zum 31.05.2019 an.

Mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 22.03.2019 ‒ Anlage K 5 (Blatt 14 der Akte) ‒ widersprachen die Kläger diesen Vortrag der Beklagtenseite.

Die Wohnung selbst wurde von den Beklagten geräumt von ihren Sachen und mit den Wohnungsschlüsseln gemäß dem Wohnungsrückgabeprotokoll vom 01.06./07.06.2019 ‒ Anlage K 6 (Blatt 15 der Akte) ‒ dann am 01.06.2019 und der Keller sowie 2 Briefkasten- und 3 Kellerschlüssel dann letztendlich am 07.06.2019 an die Kläger herausgegeben.

Die Kläger tragen vor, dass das Schreiben vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ nichts daran geändert habe, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2008 sein Ende gefunden hat.

Eine Rücknahme der Kündigung als zugangsbedürftige einseitige Willenserklärung sei nämlich unwirksam. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte es einer Vereinbarung aller Mieter und aller Vermieter bedurft. Eine solche Vereinbarung sei hier jedoch nicht geschlossen worden.

Es sei somit nicht zutreffend, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31.05.2019 bestanden hat. Die Parteien hätten nämlich nicht einvernehmlich vereinbart, dass das Mietverhältnis durch die erfolgte Kündigung vom 27.09.2018 (Anlage K 2) nicht beendet und unverändert fortbestehen sollte. Auch die von den Beklagten vorgelegte Anlage B 1 sei zum Beweis einer solchen Vereinbarung nicht geeignet.

Ausweislich des mit „Zurückziehen meiner Kündigung“ überschriebenen Dokuments sind als Mieter zwar wohl beide Beklagten genannt, jedoch sei das Schreiben nur von einem der Mieter unterzeichnet worden. Das ursprüngliche Mietverhältnis sei aber mit beiden Beklagten geschlossen worden. Auch hätten beide Beklagten die Kündigung vom 27.09.2018 (Anlage K 2) unterzeichnet. Insoweit hätte eine Vereinbarung zur ungekündigten Fortführung des Mietverhältnisses dann aber auch aller Mieter bedurft, die aus der Anlage jedoch nicht zu erkennen sei.

Im Übrigen hätten sie ‒ die Kläger ‒ mit ihrer Unterschrift lediglich den Inhalt des Schreibens der Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) zur Kenntnis genommen.

Die Abbedingung des § 545 BGB könne im Übrigen auch durch eine Formularklausel erfolgen. Eine solche Formularklausel stelle nämlich keinen Verstoß gegen das Transparenzverbot dar und sei deshalb auch wirksam.

Es bleibe daher bei ihrem Vortrag, dass eine Vereinbarung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht getroffen worden sei.

Das Mietverhältnis sei daher durch die Eigenkündigung der Beklagten bereits zum 31.12.2018 beendet worden.

Aus diesem Grunde würden sie nunmehr gegenüber den Beklagten eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wobei sie von einer Marktmiete von insgesamt monatlich 425,25 € ausgehen würden.

Der Einwand der Beklagten, eine Nutzungsentschädigung könne nicht rückwirkend gefordert werden, verfange auch nicht. Die Frage der rückwirkenden Geltendmachung der Nutzungsausfallentschädigung habe der BGH nämlich schon entschieden. So entstehe der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung etwa nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, sondern der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, habe von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden könne.

Insoweit die Beklagten eine Marktmiete von 7,00 €/m² bestreiten würden und weiter vortragen, eine solche würde auch nicht dem Mietspiegel entsprechen, würden die Beklagten verkennen, dass die zu erzielende Marktmiete sich nicht am Mietspiegel orientiert. Nach dem Urteil des BGH sei die Höhe der Nutzungsentschädigung anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen und habe nichts mit der Anwendung eines Mietspiegels zu tun. Die Erzielung einer Marktmiete in Höhe von 7,00 €/m² in der Hauptstraße in der Stadt Brandenburg an der Havel sei aber realistisch und erzielbar.

Die anteilige Nutzungsentschädigung für Juni 2018 in Höhe von 85,05 € ergebe sich aus der Tatsache, dass die vollständige Räumung der Mietsache erst am 07.06.2018 erfolgt sei und die Beklagten erst zu diesem Zeitpunkt ihrer Rückgabe- und Räumungspflicht nachgekommen wären. Zu Teilleistungen bezüglich der Räumungs- und Herausgabepflicht (hier Wohnung zum 01.06.2018 und Keller unstreitig zum 07.06.2018) seien die Beklagten nicht berechtigt. Insofern würden sie ‒ die Kläger ‒ nur für die Zeit der Vorenthaltung die taganteilige Nutzungsentschädigung begehren.

Soweit die Beklagten vortragen, dass sie die Miete am Ende des Monats für den zukünftigen Monat entrichtet hätten und deshalb für den Monat Mai 2019 keine Zahlung schulden würden, sei dies unzutreffend. Ausweislich des § 8 Nr. 1 des Mietvertrages sei die Miete spätestens am dritten Werktag zu zahlen. Eine davon abweichende Vereinbarung hätten die Parteien nicht getroffen.

Auch die vorgelegten 2 Belege für den November und Dezember 2011 könnten den Vortrag der Beklagten nicht beweisen. Entgegen dem Vortrag der Beklagten sei ihnen ‒ den Klägern ‒ auch nicht außergerichtlich nachgewiesen worden, dass die Mietzahlungen im Voraus erfolgten. Im Übrigen würden die Beklagten verkennen, dass nicht sie ‒ die Kläger ‒ nachweisen müssten, wann eine Zahlung nicht erfolgt sein soll, sondern die Beklagten müssten beweisen, wann sie ihre vertragliche Verpflichtung erfüllt hätten. In der Klage sei ausdrücklich angegeben, dass die Nutzungsentschädigung für Mai 2018 nicht gezahlt worden sei. Hierzu sei aber keine Einlassung der Beklagten ersichtlich. Darüber hinaus ergebe sich aus den Überweisungen der Beklagten für 2019 auch keine Zahlungsbestimmung, für welchen Monat die Miete entrichtet wurde. Es sei als Verwendungszweck lediglich „Miete“ genannt worden.

Weiterhin würden sie ‒ die Kläger ‒ mit der Klage eine Forderung aus der mit der Abrechnung vom 10.05.2019 ‒ Anlage K 7 (Blatt 16 bis 20 der Akte) ‒ abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2018 hier geltend machen.

Zwar hätte die Beklagtenseite dieser Abrechnung mit Schreiben vom 08.08.2019 ‒ Anlage K 8 (Blatt 21 der Akte) ‒ widersprochen und pauschal eingewandt, dass die hohen Wasserverbräuche nicht durch die Beklagten, sondern durch eine offenbar defekte Wasseruhr oder einen weiteren Abnehmer verursacht worden seien.

Nach Auskunft des Dienstleisters der Kläger hätten die Beklagten jedoch dauerhaft hohe Verbräuche aufgewiesen;

so 2016: Kaltwasser 299,99 m³ und Warmwasser 53,22 m³

und 2017: Kaltwasser 342,62 m³ und Warmwasser 62,45 m³
sowie 2018: Kaltwasser 409,26 m³ und Warmwasser 84,82 m³.

Worin die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bestehen solle, sei von den Beklagten nicht vorgetragen. Die von den Beklagten eingewandte fehlende Aufteilung der Betriebskosten nach Wohn- und Gewerberaum könne aber keine formelle Unwirksamkeit begründen. Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehöre selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht werde und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten sei.

Eine Aufteilung der Gesamtkosten sei hier nicht geboten. Im Übrigen würde bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür obliegen, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei sei hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen. Entsprechender Vortrag der Beklagten sei aber nicht zu erkennen. Materielle Einwände würden die Beklagten lediglich gegen die BK-Position Kaltwasser mit dem pauschalen Argument erheben, dass sie den hohen Wasserverbrauch anzweifeln und bestreiten.

Das Bestreiten der Beklagten sei aber unzulässig, da die Beklagten nach einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in der Lage wären, sich zu den Verbrauchen und Zählerstanden und der erfolgten Abrechnung substantiiert einzulassen. Selbst ein Blick in die Abrechnung ergebe, dass nicht angeblich 500 m³ Wasser verbraucht worden seien, sondern 409,26 m³.

Dass hinsichtlich des Wohnungswasserzählers, der sich innerhalb der Mietsache im Bad/WC befinden würde, ein weiterer Abnehmer angeschlossen sei, sei schon fast abenteuerlich, da der entsprechende Wasserzähler (Nr. 529061353) lediglich den Verbrauch von der Entnahme des Wassers aus der Hausinstallation in der Wohnung der Beklagten erfassen würde. Folge man der Auffassung der Beklagten, müsste ein messbarer Verbrauch eines weiteren Abnehmers nur vorliegen, wenn eine Leitung im Bereich zwischen Zähler und Wohnung der Beklagten angeschlossen sein würde. Dies sei aber nicht der Fall.

Auch hätten sie ‒ die Kläger ‒ dann noch im September 2019 durch den Dienstleister im Rahmen einer Reklamation die Zähler aller 6 Abrechnungseinheiten überprüfen lassen. Im Ergebnis habe der Dienstleister ihnen per E-Mail vom 14.10.2019 nebst Reklamationsauftrag ‒ Anlage K 12 (Blatt 53 bis 54 der Akte) ‒ mitgeteilt, dass bei den überprüften Zählern keine Defekte festgestellt werden konnten.

Zwar würden sie nunmehr die teilweise Klagerücknahme hinsichtlich des Zahlungsantrages im Umfang von 546,96 € erklären, da die Befundprüfung des Hauswasserzählers des Grundstücks durch eine anerkannte Prüfstelle im Auftrag der B… gemäß deren Schriftsatz vom 12.03.2020 ‒ Anlage K 13 (Blatt 71 der Akte) ‒ ergeben habe, dass dieser Wasserzähler an einem Messpunkt außerhalb der Verkehrsfehlergrenze gelegen habe, so dass aufgrund dieser Messabweichung von Qt ~ 16,27 % und Rundung des Verbrauchs zu Gunsten der Kläger sich für das Wirtschaftsjahr 2018 ein Jahresverbrauch von 1040 m³ und nicht wie den Abrechnungen der B… ausgewiesen von 1250 m³.

Wegen der Reduzierung des Gesamtwasserverbrauchs habe die B… dann ihre Rechnungen vom 28.01.2019 (diesen lagen ausweislich der Abrechnung der Firma ista unter Nr. 7 „Aufteilung Gesamtkosten“ der hier streitigen Abrechnung für Wasser und Abwasser zugrunde) geändert. Die B… habe sodann für den Trinkwasserverbrauch auf der Basis eines Verbrauchs von 1040 m³ ermittelt eine mit dem 18.03.2020 versehene neue Abrechnung vom 18.03.2020 ‒ Anlage K 14 (Blatt 72 der Akte) ‒ erteilt, die ihnen ‒ den Klägern ‒ erst dann zugegangen sei.

Dem geänderten Wasserverbrauch folgend, habe die B… auch die Abwassergebührenberechnung mit Schriftsatz vom 18.03,2020 ‒ Anlage K 15 (Blatt 73 der Akte) ‒ geändert. Diese habe dann Gesamtkosten von 3.241,60 € ergeben.

Aufgrund der veränderten Gesamtkosten für Trink- und Abwasser würde sich in der Aufteilung der Gesamtkosten eine Korrekturberechnung hinsichtlich der Betriebskosten der Beklagten ergeben, und zwar hinsichtlich der Position Kaltwasser eine Differenz zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 182,55 € und bezüglich der Position Abwasser eine Differenz zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 364,41 €.

Die nach der Korrektur entstandene Differenz von insgesamt 546,96 € zu Gunsten der Beklagten mindere den Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung 2018 auf 3.646,79 € und damit auch die geltend gemachte Klageforderung um den Betrag von 546,96 € auf 4.521,38 €.

Prozessual seien sie ‒ die Kläger ‒ davon ausgegangen, dass die Beklagten von ihrem Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen noch im Verfahren Gebrauch gemacht hätten. Dann wären die korrigierten Abrechnungen der B… vorgelegt und erläutert worden. Da dies jedoch nicht geschehen sei, würden sie die Korrektur der Abrechnung, dem Gebot der Wahrheitspflicht folgend, als erforderlich erachten.

Die weiteren Einwendungen der Beklagten im Widerspruch vom 08.08.2019 seien im Übrigen unsubstantiiert und pauschal. Pauschale Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung wie, die Kosten seien zu hoch, oder die Mengen können nicht stimmen, seien aber als unzureichende Einwendungen zurückzuweisen. Die Beklagten hätten bisher auch keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen, so dass das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung durch die Beklagten als Mieter ohne Einsicht in die Kostenbelege unzulässig sei.

Die Klageforderung in einer Gesamthöhe von 4.521,38 € setze sich daher aus der Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Januar 2019 bis zum 06.06.2019 in Höhe von 875,30 € und der Betriebskostennachforderung 2018 in Höhe von 3.646,79 € zusammen.

Die hilfsweise Aufrechnung der Beklagten gehe im Übrigen ins Leere. Zwar hätten sie ‒ die Kläger ‒ bisher über die Kaution noch nicht abgerechnet, jedoch sei allein durch die hier streitige Betriebskostenabrechnung 2018 mit einer Nachzahlung für die Betriebskostenabrechnung 2019, die noch nicht erteilt und fällig ist, zu rechnen, so dass sie zur Sicherung ihrer Ansprüche zum Einbehalt der Kaution von lediglich 248,00 € berechtigt seien.

Die Kläger beantragen ‒ nachdem sie die Klage in Höhe von 546,96 Euro zurückgenommen haben ‒,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie ‒ die Kläger ‒ 4.521,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB hieraus ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass das Mietverhältnis entgegen der Behauptung der Kläger nicht zum 31.12.2018 beendet worden sei. Die Parteien hätten nämlich einvernehmlich am 01.11.2018 gemäß der Vereinbarung der Parteien vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ vereinbart, dass das Mietverhältnis durch die zunächst am 27.09.2018 ausgesprochene Kündigung nicht beendet werde und unverändert fortbestehe. Es sei gleichfalls vereinbart worden, dass eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der monatigen Kündigungsfrist möglich sei.

Die Interpretation der Kläger, dass es sich bei deren Unterschrift lediglich um ihre Kenntnisnahme handeln solle, gehe aus dem Schreiben im Übrigen gerade nicht hervor. Einer Unterschrift zur Kenntnisnahme hätte es überhaupt nicht bedurft. Wenn ausschließlich die Kenntnisnahme gewollt worden wäre, hätten die Kläger dies auch so vermerkt. Einer derartigen Auslegung sei die Vereinbarung über die Fortführung des Mietverhältnisses auch nicht zugänglich.

Die Fortführung des Mietverhältnisses nach der Vereinbarung vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ bedurfte auch nicht der Unterschrift beider Beklagten. Denn bei dem „Zurückziehen der Kündigung“ komme es maßgeblich nur auf die Zustimmung bei¬der Kläger an, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit den Beklagten fortzuführen. Das bisherige Mietverhältnis sei somit über den 31.12.2018 dann auch so von den Parteien unverändert fortgeführt worden. Anhaltspunkte die gegen die einvernehmlich praktizierte Fortführung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen sprechen würden, würden die Kläger nicht einmal ansatzweise vortragen. Zu keiner Zeit habe es im Übrigen ein Räumungsverlangen gegeben, geschweige denn eine Mahnung und auch niemals einen Hinweis darauf, dass nach dem 31.12.2018 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den Klägern gefordert werde, da das Mietverhältnis beendet wurde. Das Mietverhältnis habe daher bis zum 31.05.2019 fortbestanden.

Das Mietverhältnis sei entsprechend der getroffenen Vereinbarung in der Folgezeit dann auch unverändert zwischen den Parteien fortgeführt worden. Sie ‒ die Beklagten ‒ hätten dann auch weiterhin die monatlich vereinbarte Miete gezahlt. Mit Schreiben vom 27.02.2019 ‒ Anlage B 2 (Blatt 39 der Akte) ‒ hätten sie ‒ die Beklagten ‒ dann das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.05.2019 gekündigt.

Unabhängig von der Vereinbarungen hätten die Kläger der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Beklagten auch, unterstellt es wäre durch die Kündigung zum einem 31.12.2018 wirksam beendet worden, niemals widersprochen. Das Mietverhältnis habe demnach unbefristet fortbestanden.

Am 01.06.2019 sei dann die Wohnungsübergabe und Rückgabe der Wohnungsschlüssel erfolgt. Da der Keller teilweise noch von ihnen ‒ den Beklagten ‒ hätte beräumt werden müssen, sei der Keller dann am 07.06.2019 nebst Keller- und Briefkastenschlüsseln an die Kläger übergeben worden.

Entgegen der Auffassung der Kläger sei das Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12.03.2019 auch nicht geeignet, einen Anspruch auf die geltend gemachte Nutzungsentschädigung ab 01.01.2019 zu begründen. Zum einen könne eine Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend gefordert werden. Zum anderen stehe die abweichende Vereinbarung der Parteien über die Fortführung des Mietverhältnisses diesem Anspruch entgegen.

Die am 01.11.2018 getroffene Vereinbarung der Parteien könne auch nicht durch einseitige Erklärung des Prozessbevollmächtigten des Klägers fünf Monate nach der Unterzeichnung abgeändert werden. Diese Rechtsauffassung gehe fehl.

Zudem hätten sie ‒ die Beklagten ‒ bereits im Schreiben vom 19.03.2019 ‒ Anlage K 4 (Blatt 13 der Akte) ‒ vorgetragen, dass anderenfalls eine Fortführung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit gemäß § 545 BGB erfolgt sei, da die Kläger der Fortsetzung des Mietgebrauchs auch nicht innerhalb von 2 Wochen nach der angeblichen Beendigung des Mietvertrages zum 31.01.2018 der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen hätten.

Dem stehe auch nicht die im Mietvertrag aufgenommene formularvertragliche Vereinbarung, mit der die Anwendbarkeit des § 545 BGB aus¬geschlossen werden sollte, entgegen. Denn diese Klausel sei unwirksam. Im Rahmen der Inhaltskontrolle fehle einer Formularklausel, die allein auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung verweise und die Rechtsfolge nicht erkennbar ausweise, nämlich die erforderliche Verständlichkeit. Diese Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters somit unwirksam.

Rein vorsorglich würden sie auch die Höhe der geltend gemachten Nutzungsentschädigung bestreiten. Eine Marktmiete von 7 €/m² sei nämlich unüblich. Sie entspreche auch unter keinem erkennbaren rechtlichen Gesichtspunkt dem Mietspiegel.

Die Begründung der Klägerseite, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden könne, gehe an der Sache vorbei. Denn auch bei Neuabschluss richte sich die Angemessenheit nach den Beurteilungskriterien des Mietspiegels. Sofern die Kläger die Wohnung zwischenzeitlich neu vermietet hätten, könnten Sie wohl problemlos den Mietvertrag vorlegen, aus dem dann hervorgehen würde, dass sie diese Wohnung für mindestens 7 €/m² neu vermietet hätten.

Die für Juni 2019 geltend gemachte Nutzungsentschädigung in Höhe von 85,05 € werde somit ebenfalls bestritten. Die Wohnung sei nämlich bereits nebst Wohnungsschlüsseln am 01.06.2019 übergeben worden. Es habe lediglich noch der Kellerraum beräumt werden müssen, der 6 Tage später übergeben worden sei. Hieraus rechtfertige sich weder dem Grunde nach noch der Höhe eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 85,05 €. Allein eine fehlende Kellernutzung bei einer Bewertung im Rahmen einer Mietminderung erhalte einen Anteil von 5 % der vereinbarten Gesamtmiete. Im Umkehrschluss könne die Kellernutzung bei einer um 6 Tage verspäteten Rückgabe des Kellerraumes nicht höher bewertet werden. 5 % der Gesamtmiete von 334 € gerechnet auf 6 Tage würden aber maximal 3,23 € ergeben.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht insofern also nicht.

Sie ‒ die Beklagten ‒ hätten im Übrigen grundsätzlich seit Mietbeginn im November 2011 gemäß den zwei eingereichten Kontoauszügen ‒ Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) ‒ ihre Miete jeweils im Voraus zum 1. des Monats überwiesen. Es habe während des gesamten Mietverhältnisses auch nie eine Beanstandung oder Anmahnung hinsichtlich etwaig verspäteter Mietzahlungen gegeben.

Die geäußerte Auffassung der Kläger, dass sie ‒ die Beklagten ‒ mit den vorgelegten Kontoauszügen ‒ Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) ‒ ihre Zahlung von November 2011 und Dezember 2011 nicht nachgewiesen hätten, insbesondere nicht, dass sie ihre Miete monatlich immer im Voraus gezahlt haben, sei unverständlich. Die Kläger hätten nämlich behauptet, dass die Mietzahlung am 01.12.2011 erst die rückwirkende Mietzahlung für November gewesen sei und dann monatlich immer rückwirkend bis zum Ende des Mietvertrages von den Klägern die Miete gezahlt worden sei, so dass der Mai 2018 letztendlich offen sei. Dass dies falsch sei, hätten sie ‒ die Beklagten ‒ durch die vorgelegten der Belege aber nachgewiesen.

Nunmehr sei es Sache der Kläger, konkret vorzutragen, in welchem Monat die Beklagten ihrer Meinung nach keine Miete gezahlt haben, da ja unstreitig monatlich die Miete von den Beklagten gezahlt wurde, aber nach Auffassung der Kläger stets nur rückwirkend.

Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung von 3.646,79 € aus der Betriebskostenabrechnung 2018 vom 10.05.2019 unter Beachtung des Schreibens der Klägerseite vom 25.11.2020 besteht im Übrigen auch nicht.

Die Betriebskostenabrechnung 2018 sei nämlich formell und materiell fehlerhaft. Eine Nachzahlung ergebe sich hieraus für sie ‒ die Beklagten ‒ nicht.

In dem Mietobjekt seien sowohl Wohnräume als auch Gewerberäume vorhanden. Die übersandte Abrechnung lasse aber bereits eine notwendige Unterscheidung und eine Aufteilung der Kosten, ausgewiesen nach den Wohn- und Gewerberäumen, gar nicht erkennen. Die Kläger würden zudem selbst eingestehen, dass in dem vermieteten Objekt mehrere Wohneinheiten und Gewerberäume vermietet sind, wobei es irrelevant sei, ob es sich um 4 oder 5 Wohnungen handeln würde. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gemischt genutzter Einheiten sind die Anteile für die Wohnungsmieter und Gewerbemieter gesondert zu berücksichtigen und erkennbar auszuweisen.

Darüber hinaus würden sie die in Abrechnung gestellten Wasserkosten bestreiten. Sie ‒ die Beklagten ‒ hätten angeblich 500 m³ Wasser verbraucht. Bereits vorgerichtlich hätten sie nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung den Wasserverbrauch angezweifelt und mitgeteilt, dass weder zuvor noch danach ein derartig hoher Wasserverbrauch bestanden habe. Es seien von ihnen Zweifel an der Ordnungsgemäßheit der Wasseruhr erhoben und ein Defekt der Uhr vermutet worden. Zudem habe auch die Vermutung bestanden, dass ein weiterer Abnehmer über die Zähler abgerechnet wird bzw. wurde, da dieser exorbitant hohen Verbrauch anders nicht zu erklären sei. Leider könnten sie nach der Wohnungsübergabe nicht mehr die näheren Umstände prüfen, da ihnen der Zutritt zu den Räumlichkeiten jetzt verwehrt sei.

Sie hätten die in Abrechnung gestellten Wasserverbräuche bestritten und die Ordnungsgemäßheit der Ableseeinrichtung gerügt. Aus der Abrechnung sei nämlich ersichtlich, dass die Wohnfläche der ehemals von ihnen bewohnten Wohnung lediglich 11,4 % der Gesamtfläche des Hauses betrage, sie ‒ die Beklagten ‒ aber 60 % des Gesamtwasser- und Abwasserverbrauchs tragen sollen.

Wenn die Kläger mitteilen würden, dass es sogar 5 Wohneinheiten zuzüglich Gewerbe im Haus gebe, seien sogar noch mehr Mieter und Verbrauchsstellen vorhanden, als zunächst von ihnen angesetzt. Die ihnen in Abrechnung gestellte Verbräuche seien aber weder logisch zu erklären noch nachvollziehbar.

Mit Nichtwissen würden sie aber bestreiten, dass sie im Jahr 2016 299,99 m³ Kaltwasser und 53,42 m³ Warmwasser und im Jahr 2017 Kaltwasser 342,62 m³ und Warmwasser 62,45 m³ verbraucht haben sollen. Mit Nichtwissen würden sie auch bestreiten, dass sie am 01.01.2018 einen Zählerstand für Warmwasser von 190,26 m³ und einen Zählerstand für Kaltwasser von 724,47 m³ und einen Zählerstand am 31.12. 2018 von 274,68 m³ Warmwasser und von 1.133,73 m³ Kaltwasser hatten. Sie ‒ die Beklagten ‒ hätten nämlich seit Beginn des Mietverhältnisses 2011 zuvor nie ein Ableseprotokoll und auch keine Betriebskostenabrechnungen erhalten, so dass diese angegebenen Zahlen für sie Jahre später nicht prüfbar und nicht nachvollziehbar seien.

Sie ‒ die Beklagten ‒ würden seit dem 01.06.2019 in ihrer neuen Wohnung wohnen. Insgesamt hätten sie seit ihrem Einzug vor einem Jahr insgesamt nur 149 m³ (90 m³ Kaltwasser und 59 m³ Warmwasser) verbraucht.

Der exorbitant hohe angebliche Verbrauch für 2018 sei somit nicht mit ihrem Nutzerverhalten zu begründen. Sie hätten ihren Wasserverbrauch weder umgestellt oder eingeschränkt. Es würden auch nicht mehr oder weniger Personen in der Wohnung leben als vorher.

Mehr als die erhobenen Vermutungen bleibe ihnen ‒ den Beklagten ‒ somit nicht, da sie keinerlei Prüfungsmöglichkeit hätten. Insofern müssten ihrer Ansicht nach die Kläger hier substantiiert darlegen und nachweisen. Dafür, dass kein Defekt der Wasseruhr und kein weiterer Abnehmer im Abrechnungsjahr vorhanden war und dass die in Abrechnung gestellten Zählerstände auch tatsächlich den Jahresanfangs- und Jahresendverbrauch der Beklagten darstellen, würden die Kläger die Darlegungs- und Beweislast tragen, da dies allein ihrem Kenntnis- und Machtbereich entspringe.

Auch die mit Schreiben vom 25.11.2020 eingereichte korrigierte Abrechnung der B… begründe die Umlage der korrigierten Gesamt¬-Kosten ihnen gegenüber nicht. Die Kläger hätten nunmehr selbst eingestanden, dass im Haus die Wasseruhr defekt gewesen sei. Zwar könnten Toleranzen in den Messergebnissen, die aus der Abweichung zwischen den Einzelwasserzählern und dem Hauptzähler resultieren, grundsätzlich umgelegt werden, wenn sie nicht über ein vertretbares Maß hinausgehen. Die Grenze sei aber stets dort gegeben, wo die Verbrauchsmenge 20 % des Wertes der Wohnungs-Wasserzähler überschreite.

Dies sei vorliegend aber der Fall.

Nach der vorliegenden Abrechnung der Kläger betrage die Wasser- und Abwassermenge aus der Summe der Wohnungswasserzähler 850 m³. Maximal 20 % hiervon seien 170 m³. Die Toleranzgrenze sei damit vorliegend offensichtlich überschritten.

Die Beklagten könnten auch nicht so lange irgendwelche korrigierten Abrechnungen einreichen, bis möglicherweise die Toleranzgrenze dann unterschritten werde; zumal die ursprüngliche Abrechnung mit 1.250 m³ eine Abweichung von knapp 50 % Mehrverbrauch aufweisen würde.

Die Behauptung der Kläger in der Klageschrift, dass Anzeichen für defekte Wasserzähler nicht vorliegen würden und auch das Verhältnis zwischen Unterzähler und Gesamtzähler stimmig sei, sei nunmehr offensichtlich nachweislich falsch. Der Beweis des ersten Anscheins spreche somit hier dafür, dass die Anlage durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen und Ventilen einen Verlust aufweise, der nicht mehr im Zusammenhang mit dem Einzel¬verbrauch der Mieter stehe. Rechtsfolge dieser Überschreitung sei aber, dass die Kläger nicht die Gesamtkosten auf die Mieter umlegen dürften.

Sie ‒ die Beklagten ‒ würden mit Nichtwissen bestreiten, dass der Anfangsstand der Kaltwasserzähler der Beklagten zum Beginn des Abrechnungsjahres 2018 bei 724,47 m³ und der Warmwasserzähler bei 190,26 m³ lag. Da sie ‒ die Beklagten ‒ während der gesamten Mietzeit seit 2011 zuvor niemals jährlichen Betriebskostenabrechnungen erhalten hätten, seien die von den Klägern angesetzten Werte auch nicht nachprüfbar. Sie würden, auch für die im Verfahren vorgetragenen angeblichen Werte für 2016 und 2017, somit mit Nicht¬wissen von ihnen bestritten werden.

Am 25.01.2019 um 11:16 Uhr sei nach der außergerichtlich vorgelegten Ablesequittung ein Stand des Kaltwasserzählers von 1.133,73 m³ und des Warmwasserzähler von 274,68 m³ ermittelt worden.

Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache sei laut Protokoll der Kaltwasserzähler mit 1.193,62 m³ und der Warmwasserzähler mit 293,48 m³ abgelesen worden. Mithin hätten sie ‒ die Beklagten ‒ im Jahr 2019 bis zum Auszug am 01.06.2019 bei unverändertem Verbrauchsverhalten einen Verbrauch von insgesamt 78,69 m³ gehabt, was selbst bei Hochrechnung auf das gesamte Jahr keine knapp 500 m³ - wie angeblich im Vorjahr - ergebe.

Entgegen der im Übergabeprotokoll vereinbarten Überprüfung der Wasseruhr sei von den Klägern bislang auch kein Nachweis ‒ insbesondere kein Prüfbericht einer anerkannten Prüfstelle ‒ vorgelegt worden, aus der nachvollziehbar sei, dass die Messtoleranzen eingehalten wurden. Die von den Klägern mit der Anlage K 12 (Blatt 53 der Akte) übersandte E-Mail stelle ihrer Ansicht nach aber keinen Beweis für die Ordnungsgemäßheit der Wasseruhr dar.

Hilfsweise würden sie gegen einen etwaig bestehenden Zahlungsanspruch der Kläger mit der Rückzahlung der ihnen zustehenden Mietkaution in Höhe von 254,35 € die Aufrechnung erklären. Sie hätten am 01.11.2011 eine Kaution in Höhe von 248 € an die Kläger gezahlt. Diese sei von den Klägern verzinslich anzulegen. Bei Ansatz von 0,3 % Verzinsung ergebe sich der geforderte Auszahlungsbetrag.

Das Mietverhältnis sei seit dem einem 31.05.2019 beendet. Die dem Vermieter zugestandene Prüf- und Überlegungsfrist von bis zu 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses sei somit bereits abgelaufen. Die Kaution sei von den Klägern aber bisher nicht zurückgezahlt worden.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die Sitzungsprotokolle vom 01.12.2020 und vom 23.03.2021 Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO, da es sich hier um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnräume handelt, die sich unstreitig im hiesigen Amtsgerichtsbezirk befinden.

Die zulässige Klage ist ‒ nachdem die Kläger die Klage bereits teilweise zurück genommen haben ‒ noch im zuerkannten Umfang begründet. Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 567,91 Euro zu (§ 362, § 535 Abs. 2, § 546a BGB).

Aus § 535 BGB lässt sich ein Anspruch der Beklagten auf Überlassung der streitbefangenen Mieträume seit dem 01.01.2019 mangels eines zu dem erwähnten Zeitpunkt noch bestehenden Mietvertrags hier nicht mehr herleiten. Das ursprüngliche Mietvertragsverhältnis ist im Hinblick auf die von den Beklagten durch Schreiben vom 27.09.2018 ‒ Anlage K 2 (Blatt 11 der Akte) ‒ ausgesprochene Kündigung nämlich zum 31.12.2018 beendet worden.

Auch ist hier durch die Vereinbarung vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ noch kein neuer Mietvertrag vereinbart worden. Wie jeder andere Vertrag kommt ein Mietvertrag zwischen den Personen zustande, die am Vertragsschluss beteiligt gewesen sind (§ 311 Abs. 1 BGB). Bei einem schriftlichen Vertrag kommt es für die Beteiligung darauf an, wer im Vertrag als Vertragspartner aufgeführt ist und wer den Vertrag unterzeichnet hat. Hier ist in der Vereinbarung vom 01.11.2018 aber nur der Beklagte zu 2.) als Mieter aufgeführt worden, d.h. ohne die Beklagte zu 1.). Auch fehlt es hier an der Unterschrift der Beklagten zu 1.).

Es lässt sich somit vorliegend gerade nicht feststellen, dass auch zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1.) und 2.) ein neuer Mietvertrag bzw. ein Vertrag über die Fortsetzung des alten Mietvertrages zustande gekommen ist. Dagegen spricht auch, dass in der Vereinbarung vom 01.11.2018 nur der Beklagte zu 2.) von „seiner“ Kündigung spricht und nicht auch von der Kündigung seiner Ehefrau, der Beklagten zu 1.), so dass dies wohl zunächst nur bedeutete, dass der Beklagte zu 2.) sein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags gegenüber den Klägern abgeben wollte (LG Mannheim, WuM 1987, Seite 414).

Für die Annahme, dass der Beklagte zu 2.) zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seine Ehefrau - das heißt der Beklagten zu 1.) - diese Vereinbarung vom 01.11.2018 unterschrieben hat, fehlen im Übrigen ausreichende Anhaltspunkte. Ob die Beklagte zu 1.) mit dieser Vereinbarung vom 01.11.2018 einverstanden war ergibt sich daraus somit noch nicht. Um der Beklagten zu 1.) einen Vertragsabschluss auch als eigenen Willen zurechnen zu können, wäre es hier aber notwendig gewesen, dass ihr dahingehender eigener Wille mit hinreichender Deutlichkeit in schriftlicher Form zum Ausdruck kam (BGH, NJW 2009, Seiten 3506 f. = MDR 2009, Seiten 1332 f.).

Zur Einhaltung der Schriftform gehört es nämlich grundsätzlich auch, dass die Vertragsurkunde von allen Vertragsparteien unterzeichnet wird (BGH, MDR 2010, Seite 133; BGH, NJW 2008, Seiten 2178 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584). Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Mietern unterzeichnet, muss die vorhandene Unterschrift somit zumindest deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung („i.V.“) der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden ist. Denn sonst lässt sich der Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit der vorhandenen Unterschrift, auch für und in Vertretung des anderen Ehegatten, zustande gekommen ist (BGH, MDR 2010, Seite 133; BGH, NJW 2008, Seiten 2178 f.; BGH, NJW 2004, Seite 1103 BGH, NJW 2003, Seiten 3053 f. BGH, NJW 2002, Seiten 3389 ff. OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).

Ein Vertretungszusatz ist somit grundsätzlich auch immer dann erforderlich, wenn als Mieter Ehegatten auftreten, von denen nur ein Ehegatte den Vertrag unterschrieben hat, da auch dann aus der bloßen Unterschrift des einen Ehegatten noch nicht ersichtlich ist, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen Ehegatten - mit unterzeichnet wurde (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).

Dementsprechend ist grundsätzlich auch ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz erforderlich, wenn nur ein Ehegatte den Vertrag unterzeichnet, denn es bedarf der Klarstellung, ob dieser nur für sich allein oder auch als Vertreter seines Ehepartners handelt. In einem derartigen Fall ist eine Einbeziehung des anderen, nicht mit unterzeichnenden Ehegatten somit nur dann anzunehmen, wenn auch die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich auch im Namen des anderen Ehegatten tätig geworden ist (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.) etwa durch den Zusatz „i.V.“ (LG Mannheim, WuM 1987, Seite 414; LG Kiel, WuM 1992, Seite 56).

Hat aber nur ein Ehegatte ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Ehepartners erläuternden Zusatz („i.V.“) die Vereinbarung unterschrieben, ist der Urkunde auch nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Brandenburg, Urteil vom 02.09.2010, Az.: 5 U (Lw) 4/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).

Hier hat der Beklagte zu 2.) die streitgegenständlichen Vereinbarung vom 01.11.2018 aber unstreitig gerade ohne einen Vertretungszusatz („i.V.“) unterzeichnet, so dass dieser Urkunde vorliegend auch nicht zu entnehmen, dass die Unterschrift auf der Mieterseite auch für die Beklagte zu 1.) geleistet worden ist. Insofern wurde damit auch den Anforderungen der Schriftform hier nicht Genüge getan.

Ein solcher klarstellender Zusatz wäre nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Vertretung des anderen Ehegatten durch den unterzeichnenden Beklagten zu 2.) auf andere Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht worden wäre (BGH, NJW 2008, Seiten 2178 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 3346 f.; BGH, NJW 2007, Seiten 288 ff. BGH, NJW 2005, Seiten 2225 ff.; BGH, NJW 2004, Seite 1103 BGH, NJW 2003, Seiten 3053 f. OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).

Allerdings folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses, dass sich die Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss (BGH, NL-BzAR 2010, 116 ff; BGH, BGHZ Band 176, Seiten 301 ff.).

Für die Frage, ob jemand eine Erklärung auch in fremdem Namen abgibt, kommt es im Übrigen auch auf deren objektiven Erklärungswert und damit darauf an, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte für den Empfänger darstellt. Dabei sind außer dem Wortlaut der Erklärung alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen, insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört, und typische Verhaltensweisen (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.; BGH, NJW-RR 1988, Seite 475; BGH, WM 1976, Seiten 15 f.; BGH, WM 1970, Seite 816; BGH, BGHZ Band 36, Seiten 30 ff.; LG Osnabrück, WuM 2001 Seite 438 f. = NZM 2002, Seiten 943 f.).

Das von dem Beklagten zu 2.) behauptete Vertretungsverhältnis hat in der schriftlichen Urkunde vom 01.11.2018 aber auch ansonsten nicht den geringsten Ausdruck gefunden. Weder Wortlaut noch Gestaltung der Vertragsurkunde beinhalten einen Hinweis auf ein Vertretungs-Verhältnis des Beklagten zu 2.) zugunsten der Beklagten zu 1.).

Auch der § 1357 BGB ist insoweit hier nicht im Ansatz anwendbar (LG Osnabrück, WuM 2001 Seite 438 f. = NZM 2002, Seiten 943 f.; LG Mannheim, NJW-RR 1994, Seite 274). Danach ist jeder Ehegatte zwar berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung für den anderen Ehegatten zu besorgen. Hierunter fallen jedoch nur solche Rechtsgeschäfte, über die sich die Eheleute üblicherweise vorher nicht zu verständigen pflegen. Zu den üblichen Besorgungen eines Ehegatten zwecks angemessener Deckung des Lebensbedarfes der Familie zählt aber nicht die langfristige Anmietung einer Wohnung.

Auch aus den übrigen Umständen ergibt sich vorliegend noch nicht, dass der Ehemann der Beklagten zu 1.) die Vereinbarung vom 01.11.2018 auch im Namen seiner Ehefrau ‒ der Beklagten zu 1.) - damals so abschließen wollte, wobei diese Umstände derjenige zu beweisen hat, der eine solche Vertretung behauptet (BGH, NJW 1986, Seiten 1675 f.; OLG Naumburg, Urteil vom 02.03.2007, Az.: 10 U 71/06, u.a. in: „juris“). Dies ist der Beklagtenseite vorliegend aber gerade nicht gelungen.

Wenn die Beklagtenseite vorträgt, der Beklagte zu 2.) habe diese Vereinbarung auch für die Beklagte zu 1.) mit unterzeichnet, so liegt hierin lediglich eine unsubstantiierte Behauptung, da darüber hinaus keine Umstände dargelegt werden, die auf ein entsprechendes Handeln schließen lassen. Für eine Vertretungsbefugnis könnte ggf. zwar dann eine Vermutung sprechen, wenn eine typische Vertretungssituation vorliegt, etwa wenn ein Ehegatte aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen an der Unterschrift verhindert ist (LG Mannheim, NJW-RR 1994, Seiten 274 f.; AG Potsdam, Grundeigentum 1996, Seite 1305), jedoch wurde hierzu auch nicht das Geringste vorgetragen.

Räumt der Mieter nach einer Kündigung die Wohnung nicht, muss der Vermieter nach allgemeinen Regeln zwar der Fortsetzung des Mietverhältnisses wirksam widersprechen (§ 545 BGB), jedoch kann der Vermieter die Wirkung des § 545 BGB schon im Mietvertrag ‒ so wie hier unstreitig geschehen ‒ ausschließen, so dass der Vermieter anschließend gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB statt der vereinbarten Miete auch die ortsübliche Marktmiete begehren kann.

Ein Vermieter erhält gegen seine Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 546a BGB grundsätzlich nämlich bereits dann, wenn das zwischen den Parteien wirksam geschlossene Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und dem Vermieter die Mietsache von den Mietern zudem vorenthalten wird, indem die Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter zurück geben. Die Mietsache wird dem Vermieter im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB somit nach Beendigung des Mietverhältnisses dann vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az.: VIII ZR 57/05, u.a. in: NZM 2006, Seite 52; BGH, Urteil vom 25.04.2001, Az.: XII ZR 43/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 2251 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937).

Die Vorschrift des § 546a BGB setzt insofern zwar keine aktiv auf Besitzentziehung gerichtete Handlung der Mieter voraus; nach ständiger herrschender Rechtsprechung wird eine Wohnung insofern aber im Sinne von § 546a BGB (= § 570 BGB a.F.) nur dann durch die bisherigen Mieter „vorenthalten“, wenn die Mieter die Wohnung nicht zurückgeben und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

Davon ist aber in der Regel nur dann auszugehen, wenn die Mieter die Wohnung entgegen ihrer Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nicht vollständig geräumt zurück gegeben haben (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; BGH, NJW 1996, Seite 1886; BGH, NJW 1984, Seite 1527; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937; OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seite 27; OLG Düsseldorf, NZM 2002, Seite 742; OLG Hamm, ZMR 1996, Seite 372; OLG Köln, NJW-RR 1996, Seite 1480) und zudem dieses Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (= Vorenthaltung; Reichsgericht, RGZ Band 103, Seite 289; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, WuM 2010, Seiten 632 f. = NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; BGH, BGHZ Band 90, Seiten 145 ff.; BGH, NJW 1960, Seiten 909 f.; BGH, NJW 1983, Seite 112; BGH, NJW 1996, Seiten 1886 f.; BGH, NJW 2001, Seite 2251; BGH, NJW-RR 2004, Seite 558; BGH, NJW-RR 2005, Seite 1081; BGH, NJW 2007, Seiten 1594 ff. MDR 2007, Seiten 910 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937 = MietRB 2007, Seiten 286 f.; KG Berlin, KG-Report 2006, Seiten 375 f.; OLG München, WuM 2003, Seite 279; OLG München, WM 2002, Seite 614).

Die Rückgabepflicht erfüllt ein Mieter somit, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt; bei Räumen in der Regel durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen des Mieters (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.). Eine „Vorenthaltung“ liegt dem entsprechend nur dann vor, wenn die Mieter die Wohnung nicht zurückgeben, obwohl ihnen die Rückgabe möglich gewesen wäre.

Fehlt es aber an einem Rücknahmewillen des Vermieters, dann ist es nach der herrschenden Rechtsprechung sogar unschädlich, wenn der Mieter zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache in der Lage ist.

Nur wenn ein Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Sinne somit nicht an den Vermieter (bzw. dessen Vertreter) zurückgibt, so kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB dann grundsätzlich auch für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete sind somit die Beendigung eines Mietvertrages sowie die fehlende Rückgabe der Wohnung trotz eines Rückerlangungswillens des Vermieters (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, NJW 2007, Seiten 1594 ff. = MDR 2007, Seiten 910 f.; BGH, NJW 1996, Seiten 1886 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937 = MietRB 2007, Seiten 286 f.; LG Potsdam, Urteil zu dem Az.: 3 O 35/05).

Der § 546a Abs. 1 BGB ist dementsprechend ein vertraglicher Anspruch eigener Art, der im ‒ nach Beendigung des Mietverhältnisses ‒ bestehenden Abwicklungsverhältnis an die Stelle des Mietzinsanspruches tritt (BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, NJW 1984, Seite 1527; BGH, NJW 1988, Seite 2665; BGH, NZM 2003, Seite 231; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Frankfurt/Main, NZM 1999, Seite 969; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seite 46; LG Berlin, ZMR 1992, Seite 541; LG Essen, NJW-RR 1992, Seite 205).

Dieser Anspruch des Vermieters besteht im Übrigen für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mieter die (Wohn-)Räume tatsächlich noch weiterhin nutzt (BGH, NJW 1989, Seite 1730).

Wenn ein derartiger Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB begründet ist, kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB entweder die vereinbarte Miete oder aber die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen (Wohnungen) ortsüblich ist, wobei jedoch die von den ehemaligen Mietern geschuldete Miete den Betriebskostenanteil mit umfasst (OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011, Az.: 13 U 1179/10, u.a. in: NZM 2012, Seiten 84 ff.; KG Berlin, KG-Report 2006, Seiten 375 f.; AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018, Az.: 425 C 5213/18, u.a. in: ZInsO 2018, Seiten 2416 ff.). Auf die Frage der Angemessenheit kommt es hierbei somit nicht an (OLG München, Urteil vom 26.03.2008, Az.: 3 U 3608/07).

Der in § 546a BGB vom Gesetzgeber verwendete Begriff der „ortsüblichen Miete“ ist zwar etwas „unscharf“ (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 546a BGB, Rn. 34), jedoch hat die herrschende Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1022 f.; LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.; AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018, Az.: 425 C 5213/18, u.a. in: ZInsO 2018, Seiten 2416 ff.) bereits entschieden, dass im Falle einer Vorenthaltung die „Marktmiete“ hier maßgeblich ist, d.h. diejenige Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann.

Zwar wäre bei der Wohnraummiete insofern auch noch ggf. der § 556d Abs. 1 BGB mit zu beachten, wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten von der Landesregierung bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Dies gilt nämlich grundsätzlich auch für die Höhe der Nutzungsentschädigung, weil unter der nach § 546a BGB maßgeblichen Marktmiete nur die rechtlich zulässige Miete zu verstehen ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 546a BGB, Rn. 34); jedoch befindet sich die hier streitige Wohnung unstreitig nicht in einem von der Landesregierung bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Die konkrete Höhe der „Marktmiete“ ist insofern durch das Gericht im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.).

Die streitbefangene Wohnung liegt ausweislich des hier maßgeblichen Mietspiegels 2018 der Stadt Brandenburg an der Havel im Quartier 1. Da die Prozessparteien zum Zustand des Gebäudes keine Angaben gemacht haben, geht das erkennende Gericht ‒ welches das Gebäude von außen her kennt ‒ von einem „normalen“ Gebäudezustand aus. Bei einer hier anzusetzenden Wohnfläche von unstreitig 48,75 m² beträgt die Netto-Kalt-Miete für diese Wohnung dementsprechend bei der oberen Spannengrenze aber maximal 5,88 €/m². Bei einem Zuschlag von 10 % beträgt die „Marktmiete“ mithin hier wohl höchstens 6,47 €/m² und nicht ‒ wie von den Klägern behauptet ‒ 7,00 €/m², so dass auch die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB bei dieser 48,75 m² großen Wohnung nur 315,41 €/Monat netto-kalt zuzüglich 42,00 €/Monat für Heizkosten und 42,00 €/Monat für Betriebskosten, mithin insgesamt also 399,41 €/Monat (315,41 €/Monat + 42 €/Monat + 42 €/Monat) ‒ nicht aber 425,25 €/Monat, wie von der Klägerseite behauptet ‒ beträgt.

Die Beklagten gerieten mit der Zahlung der erhöhten Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“ gemäß § 286 BGB hier im Übrigen aber frühestens erst im Anschluss an deren Fälligstellung durch die Kläger ‒ welche jedoch erst mit Zugang des Schreibens des nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 12. März 2019 (Anlage K 3) bei der Beklagtenseite erfolgte ‒ in Verzug, so dass der weiter gehende Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01. Januar 2019 bis zu 12. März 2019 schon insoweit zurückzuweisen wäre. Den Klägern hätte nämlich schon insofern bis zum 12.03.2019 nur ein Anspruch auf Zahlung der bisher vereinbarten Miete in Höhe von netto 250,00 Euro/Monat bzw. 334,00 brutto Euro/Monat zugestanden (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.). Diesen Betrag hatten die Beklagten aber unstreitig bereits bis einschließlich März 2019 an die Kläger bezahlt.

Zur Rückgabe der Mietsache gehört es im Übrigen grundsätzlich, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Mietsache verschafft wird. Die Rückgabeverpflichtung erfüllt ein Mieter somit dann, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Bei der (Wohn-)Raummiete ist hierfür die Rückgabe sämtlicher (Wohnungs-) Raum-Schlüssel durch die Mieter an den Vermieter erforderlich (BGH, NJW 1988, Seite 2665; BGH, NJW 1994, Seite 3232; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012, Az.: I-10 U 44/12, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 706 ff.; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seite 750; OLG Hamm, NZM 2003, Seite 26; OLG Düsseldorf, NZM 2002, Seiten 742 f.). Ein Mieter enthält die Mietsache dem Vermieter insofern also nur dann noch vor, wenn er noch Schlüssel ‒ entgegen seiner Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB ‒ weiter in Besitz behält (OLG Hamburg, WuM 1977, Seite 73; OLG Köln, DWW 1996, Seite 189).

Hier haben die Beklagten aber unstreitig den Klägern am 01.06.2019 nur einen Teil der Schlüssel für diese Wohnung und dann am 07.06.2019 auch die übrigen Schlüssel übergeben, so dass die Klägerseite vorliegend ‒ sogar unstreitig ‒ erst seit dem 07. Juni 2019 in Besitz sämtlicher Schlüssel zu dieser Wohnung ‒ und somit auch im Besitz der streitbefangenen Wohnung ‒ war.

Die Klägerseite kann dann ‒ entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ‒ aber auch von den Beklagten hier grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die Zeit vom 01.01.2019 bis zum 06.06.2019 beanspruchen, da die Kläger die hier streitige Wohnung erst seit dem 07.06.2019 vollständig mit allen Schlüsseln in Besitz genommen hatten (OLG Köln, ZMR 1993, Seiten 77 f. = WuM 1993, Seiten 46 f.).

Die Beklagten haben den Klägern die Wohnung hier aber erst seit dem 21. März 2019 „vorenthalten“ (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; OLG Düsseldorf, GuT 2006, Seite 29 = Grundeigentum 2006, Seiten 189 f.), so dass hier den Klägern für den vorliegend streitigen Zeitraum vom 01.01.2019 bis 20.03.2019 ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gegenüber den Beklagten grundsätzlich nicht zur Seite stand.

Die Kläger haben gegen die Beklagten insofern hier für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 20.03.2019 somit keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB, da die Beklagten diese Räume den Klägern bis zum 20.03.2019 nicht im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB „vorenthalten“ hatten. Denn die Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten seit dem 01.01.2019 widersprach zunächst nämlich noch nicht dem Willen der Kläger.

Zwar trifft es zu, dass die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nach § 546 BGB grundsätzlich eintritt, ohne dass es einer besonderen Aufforderung durch den Vermieter bedarf. Auch bedurfte es keines Widerspruchs der Kläger gegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs, da die Parteien die Regelung des § 545 BGB formwirksam ausgeschlossen hatten, wie bereits ausgeführt. Unzutreffend ist aber die Annahme der Klägerseite, dass deshalb von dem Fehlen eines Rückerlangungswillen nur dann ausgegangen werden könne, wenn die Kläger auf die Rückgabe ausdrücklich verzichtet hätten oder eine Nutzungsvereinbarung zwischen den Parteien zustande gekommen wäre. Denn diese Frage ist stets unter Berücksichtigung von allen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).

Zu Recht hat die Beklagtenseite nämlich darauf hingewiesen, dass die Kläger aufgrund der Unterzeichnung der Vereinbarung vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ zumindest zu erkennen gegeben haben, dass sie mit der weiteren Fortsetzung der Nutzung durch die Beklagten einverstanden sind, selbst wenn hierdurch ‒ wie oben bereits näher ausgeführt ‒ ein neues Mietvertragsverhältnis nicht begründet wurde. Die Kläger haben nämlich unstreitig bis März 2019 die Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten nicht in Frage gestellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung geändert. Erstmals mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 12.03.2019 ‒ Anlage K 3 (Blatt 12 der Akte) ‒ hat die Klägerseite nämlich die Rückgabe der Räume spätestens zum 20.03.2021 und die erhöhte Nutzungsentschädigungen von den Beklagten gefordert.

Indem die Kläger aber mit ihrer Unterschrift unter der Vereinbarung vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ zumindest bestätigten, dass eine Räumung durch die Beklagten - trotz der von diesen ausgesprochenen Kündigung - nicht erfolgen muss, haben die Kläger sich mit der Weiternutzung dieser Wohnräume durch die Beklagten über den 31.12.2018 hinaus einverstanden erklärt (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; OLG Hamm, Urteil vom 09.10.1996, Az.:33 U 17/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 264 f.).

Dieses Verhalten der Kläger konnte von den Beklagten nicht anders verstanden werden, als dass die Kläger zunächst mit einer Weiternutzung der Räume gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der (ursprünglich) vereinbarten Miete einverstanden waren. Vor diesem Hintergrund lag es aus Sicht der Beklagten auf der Hand, dass die Kläger aufgrund dieser Vereinbarung vom 01.11.2018 ‒ Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) ‒ somit zunächst auch noch selbst an der Weiternutzung durch die Beklagten gegen Zahlung der (ursprünglich) vereinbarten Miete interessiert waren (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).

Aus diesem Grund ist der vorliegende Fall auch nicht vergleichbar mit der bloßen Gewährung einer Räumungsfrist aus rechtlicher oder tatsächlicher Notwendigkeit oder auch nur als Entgegenkommen des Vermieters. Denn die Kläger handelten hier im Gegensatz zu diesen Fällen aus eigenem Interesse (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).

Die Kläger waren hier aber wegen des nicht geräumten Kellers und der zunächst nicht mit übergebenen Keller- und Briefkastenschlüssel berechtigt gewesen, die Rücknahme der Räume bis zum 07.06.2019 zu verweigern. Der Umstand, dass ein Mieter Sachen in der Wohnung zurück lässt, steht der Annahme einer Rückgabe entgegen und begründet damit eine „Vorenthaltung“, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH, BGHZ Band 104, Seiten 285 ff.; OLG Brandenburg, ZMR 2014, Seiten 28 ff. = Grundeigentum 2014, Seiten 252 f.).

Zur Erfüllung der Rückgabepflicht gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes zwar auch die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, Seiten 3232 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Hamm, ZMR 1996, Seiten 372 f.). Zwar kann die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt sein, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt aber von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, Seiten 1049 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Az.: 12 U 164/09). Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist aber dann nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.) oder gar ein ganzer Raum (hier der Keller) noch mit Sachen voll gestellt ist und die Kellerschlüssel und Briefkastenschlüssel auch noch nicht mit übergeben wurden. Einer „Vorenthaltung“ der Mietsache steht es nämlich gleich, wenn hierdurch eine anschließende Nutzung durch den Vermieter verhindert wird (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, ZMR 1997, Seiten 584 f.).

Da die Nutzungsentschädigung als Ausgleich für die nachvertragliche Leistung des Vermieters der Möglichkeit der weiteren Nutzung durch den Mieter dienen soll und gerade keinen Schadensersatzanspruch darstellt, muss somit nur eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch die Mieter vorliegen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.).

Insofern ist der Klägerseite auch dahingehend zuzustimmen, dass die Kläger als Vermieter Teilleistung nicht anzunehmen brauchten, da Teilleistungen bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung gemäß § 266 BGB grundsätzlich unzulässig sind. Dies hat dann nämlich zur Folge, dass der Vermieter insofern dann auch die gesamte Mietsache/Wohnung vorenthalten wird (BGH, BGHZ Band 104, Seite 285; OLG Düsseldorf, ZMR 2003, Seite 105; KG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 217 f. = ZMR 2007, Seiten 194 f. = KG-Report 2007, Seiten 255 f.) und der Vermieter seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nur dann zum Teil verliert, wenn er den zurückgegebenen Teil ggf. gesondert verwerten könnte (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1996, Seite 156; OLG Hamm, ZMR 1996, Seite 372; OLG Naumburg, Urteil vom 04.02.1999, Az.: 4 U 177/98; LG Berlin, MM 2000, Seite 85; LG Berlin, Grundeigentum 2000, Seite 677; LG Braunschweig, NZM 2000, Seite 277; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, Seite 814; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seiten 27 ff. = MDR 2003, Seiten 1411 ff.; OLG Koblenz, ZMR 2005, Seiten 712 f. = NZM 2006, Seiten 181 f.; KG Berlin, Grundeigentum 2006, Seite 53 = OLG-Report 2006, Seiten 125 f.; Düsseldorf, GuT 2006, Seite 29 = Grundeigentum 2006, Seiten 189 f.), so dass, wenn in den (Wohn-)Räumen noch Sachen zurückgelassen werden, grundsätzlich eine (vollständige) Räumung auch (noch) nicht vorliegt, sondern nur eine teilweise Rückgabe und ein Vermieter dann auch die Rücknahme dieser Räume verweigern kann, ohne in Annahmeverzug zu geraten, wenn er die übrigen Räume des Objekts insofern auch nicht teilweise verwerten kann. Dies war hier aber der Fall.

Aus all´ dem folgt dann aber, dass die Beklagten hier spätestens mit Ablauf des 20.03.2019 den Klägern die Mietsache vorenthalten hatten.

Aus diesem Grunde ist die Klage hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“ von insgesamt 399,41 €/Monat brutto für die Zeit vom 21.03.2019 bis einschließlich 06.06.2019 zu, mithin in Höhe von insgesamt 1.020,43 Euro (anteilig März 2019 in Höhe von 141,73 €, für April 2019 in Höhe von 399,41 Euro, für Mai 2019 in Höhe von 399,41 Euro und anteilig im Juni 2019 in Höhe von 79,88 €) zu. Hierauf haben die Beklagten im Zeitraum vom 21.03.2019 bis einschließlich 06.06.2019 insgesamt 452,52 Euro (anteilig März 2019 in Höhe von 118,52 €, für April 2019 in Höhe von 334,00 Euro, für Mai 2019 in Höhe von 0,00 Euro und anteilig im Juni 2019 in Höhe von 0,00 €) gezahlt, so dass den Klägern gegenüber den Beklagten hier noch ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 567,91 Euro (1.020,43 € - 452,52 €) ‒ nicht aber in Höhe von 875,30 Euro ‒ zur Seite steht.

Der Anspruch der Beklagten hinsichtlich der Zahlung des weiteren Betrages in Höhe von 282,24 Euro bezüglich der Nutzungsentschädigung für Mai 2019 ist auch noch nicht teilweise durch Erfüllung (§ 362 BGB) in Höhe von 334,00 Euro erloschen.

Zutreffend gehen die Kläger/Vermieter hier nämlich davon aus, dass die Beklagten/Mieter für die Erfüllung ihrer Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind (BGH, Urteil vom 14.09.2005, Az.: VIII ZR 369/04, u.a. in: NJW 2006, Seiten 300 f. OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Die Beklagten sind nämlich dafür darlegungs- und beweisbelastet, weil sie für eine Erfüllung ihrer Miet-Verbindlichkeiten gegenüber den Klägern als Gläubiger beweispflichtig sind (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365; OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.01.2004, Az.: I-16 U 18/03; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Es gilt nämlich auch hier der allgemeine Grundsatz, dass rechtsvernichtende Einwendungen von der Partei darzulegen und zu beweisen sind, die sich darauf beruft. Entsprechend diesem Grundsatz geht der Bundesgerichtshof auch seit Jahren (u.a.: Urteil vom 27.02.1975, Az.: III ZR 9/73, u.a. in: WM 1975, Seite 593; Urteil vom 17.01.2007, Az.: VIII ZR 135/04, u.a. in: NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.) davon aus, dass der Mieter als Schuldner der Miete bzw. der Nutzungsentschädigung vortragen muss, ob und in welchem Umfang er den Anspruch erfüllt hat.

Nach herrschender Rechtsauffassung obliegt es nämlich dem Schuldner - hier also den Beklagten - nach den allgemeinen Beweislastgrundsätzen (Erfüllung einer bestehenden Forderung), die Darlegung und erforderlichenfalls den Beweis für die Zahlung nachzuweisen (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1992, Seiten 2698 f.; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.; BGH, NJW 1997, Seiten 128 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 300 f.; BGH, NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.; OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Naumburg, NZG 2000, Seiten 152 ff. OLG Dresden, NZG 1998, Seite 852; OLG Oldenburg, NJW-RR 1997, Seite 1325; OLG Düsseldorf, GmbH-Recht 1994, Seiten 398 f.; OLG Köln, ZIP 1989, Seiten 174 ff.; OLG Stuttgart, NJW 1987, Seite 1032; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Den Untergang eines Rechts durch Erfüllung müssen nämlich nicht die Gläubiger, sondern die Schuldner nach der schon erwähnten allgemeinen Beweislastregel darlegen und im Streitfall auch beweisen, weil es sich dabei um einen für die Schuldner günstigen Tatbestand handelt, aus dem sie Rechte herleiten wollen (BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593 OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).

Geht es nämlich um die Frage, ob ein Schuldner eine ihm obliegende vertragliche Zahlungsverpflichtung überhaupt nicht oder nicht rechtzeitig oder nur teilweise erfüllt hat, entnimmt die Rechtsprechung der sich aus § 362 BGB ergebenden Beweislastverteilung, dass der Schuldner selbst dann die Beweislast für die Erfüllung oder für eine rechtzeitige Erfüllung trägt, wenn der Gläubiger wegen Nichterfüllung oder nicht rechtzeitiger Erfüllung neue Ansprüche geltend macht (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.).

Dieser weitere Zahlungsanspruch steht den Klägern/Vermieterin hier auch noch zu, denn er ist noch nicht nachweislich durch Erfüllung im Sinne des § 362 BGB erloschen.

Zwar haben die Beklagten behauptet, dass sie seit Mietbeginn im November 2011 gemäß den zwei eingereichten Kontoauszügen ‒ Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) ‒ ihre Miete jeweils im Voraus zum 1. des Monats überwiesen hätten, so dass auch die Zahlung von April 2019 in Höhe von 334,00 Euro für den Monat Mai 2019 erfolgt sei. Jedoch haben die Beklagten mit den vorge¬legten Kontoauszügen ‒ Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) ‒ hier nur ihre Zahlungen von November 2011 und Dezember 2011 nachgewiesen. Insbesondere haben sie aber nicht belegt, dass sie dann auch bis Ende April 2019 diese Zahlungen immer monatlich im Voraus gezahlt haben. Aber schon ein einmaliges Aussetzen der Vorauszahlung würde genügen, um dies zu widerlegen.

Dem Antrag der Beklagtenseite, den Klägern die Vorlage ihrer Kontoauszüge aufzugeben, anhand derer die behauptete Zahlung belegbar seien, ist im Übrigen auch nicht nachzugehen, weil nicht dargetan und erst recht nicht glaubhaft gemacht ist, dass die Kläger insoweit eine Verpflichtung trifft. Das ergibt sich aus § 424 Nr. 5 ZPO (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12).

Sollten darüber hinaus noch weitere Mietzahlungen durch die Beklagten geleistet worden sein, hätte sie diese im Übrigen auch darlegen und beweisen müssen. Die Beweislast oblag hier insofern nämlich den Beklagten als Mietern (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1992, Seiten 2698 f.; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.; BGH, NJW 1997, Seiten 128 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 300 f.; BGH, NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.; OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Naumburg, NZG 2000, Seiten 152 ff.; OLG Dresden, NZG 1998, Seite 852; OLG Oldenburg, NJW-RR 1997, Seite 1325; OLG Düsseldorf, GmbH-Recht 1994, Seiten 398 f.; OLG Köln, ZIP 1989, Seiten 174 ff.; OLG Stuttgart, NJW 1987, Seite 1032; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.), wie bereits ausgeführt.

Dass der hier noch streitige Betrag für Mai 2019 in Höhe von 334,00 Euro durch Zahlung bereits erfüllt worden sei, hat die Beklagtenseite somit nicht bewiesen, so dass den Klägern nach wie vor gegenüber den Beklagten auch dieser Zahlungsanspruch zur Seite steht.

Die Klage ist daher hier hinsichtlich der darüber hinausgehend geltend gemachten Nutzungsentschädigung abzuweisen.

Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier im Übrigen auch noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 3.646,77 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 10.05.2019 unter Beachtung des Schriftsatzes der Klägerseite vom 25.11.2020 für den Zeitraum 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 zu (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien vom 01.09.1992).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“); inhaltliche bzw. Schreib-Fehler ‒ wie hier z.B. die Abrechnung der Frisch- und Abwasserkosten als „Heizungskosten laut Anlage“ ‒ können aber auch nach Fristablauf noch korrigiert werden (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).

Diese Funktion erfüllt die hier durch die Klägerseite an die Beklagten übersandte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig nur folgende Mindestangaben aufzunehmen:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters und
der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).

Der Bundesgerichtshof hat insofern aber auch mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 197/11, u.a. in: NJW 2012, Seite 1502).

Insofern wäre auch eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich von den Beklagten als Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) auch formell wirksam (BGH, Beschluss vom 23.09.2009, Az.: VIII ZA 2/08, u.a. in: NJW 2009, Seite 3575; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2786 f.; BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98).

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es im Übrigen hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) und vom 20.01.2016 (Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.) zwar teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit der Entscheidung vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) jedoch konsequent die Rechtsauffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).

Insofern genügt es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ aber z.B. bereits, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Sind insofern die Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte auch nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: „juris“).

Dies gilt auch z.B. auch dann, wenn ein Vermieter den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es dann ‒ nach der nunmehriger Auffassung des Bundesgerichtshofs (unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) ‒ nicht mehr (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).

Insofern ist also gerade nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter nämlich nur in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür nur, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich nämlich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Selbst wenn eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung bedarf, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind hierbei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung ‒ vor Ablauf der Abrechnungsfrist ‒ erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.).

Danach war auch hier eine weitere Erläuterung der in der Betriebskostenabrechnung jeweils verwendeten Umlagemaßstäbe entbehrlich. Bei den Betriebskostenabrechnungen ist als Verteilerschlüssel jeweils die Gesamt-Quadratmeterzahl mit 271,60 m² bezifferte worden und der hierauf entfallende Anteil der Wohnfläche der Beklagten (48,75 m²) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben aber ausreichend genug, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung der Beklagten) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist somit auch eine Erläuterung nicht geboten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich hier nämlich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).

Selbst wenn im Übrigen einzelne Positionen einer Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügen sollten erstreckt sich dieser formelle Fehler nicht auch auf die übrigen, den formellen Ansprüchen genügenden Abrechnungspositionen. Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).

Diesen Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wird das Abrechnungsschreiben der Klägerseite hier jedoch gerecht. Vorliegend wurden die konkreten Werte der Betriebskosten den Beklagten als Mietern der Wohnung mitgeteilt. Dies stellte die Beklagten gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten auch nicht vor Schwierigkeiten. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219) bzw. bei evtl. Feststellung eines Messfehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber den Beklagten/Mietern abgerechnet wurden, wenn teilweise andere Betriebskosten ggf. nicht wirksam abgerechnet wurden.

Im Übrigen muss ein Vermieter nur dann, wenn die Mieter ‒ hier die Beklagten ‒ von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch machen, auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).

Zwar haben die Beklagten hier unstreitig eine Einsicht in die Belege für die Abrechnung des Jahres 2018 von den Klägern eingefordert; jedoch hat die Klägerseite mit dem Schriftsatz vom 25.11.2020 nunmehr auch die korrigierten Unterlagen der B… in Kopie vorgelegt. Auch wird von den Beklagten nicht bestritten, dass die in der nunmehrigen Abrechnungen angeführten Gesamtkosten den Klägern entstanden und dann auch von den Klägern an die B… bezahlt wurden. Vielmehr tragen die Beklagten/Mieter hier nur vor, dass sie der Auffassung sind, dass sie die in Abrechnung gestellten Wasserkosten bestreiten würden, da sie die angeblich 500 m³ Wasser nicht verbraucht hätten. Insofern zweifelten die Beklagten nur die Ordnungsgemäßheit der Wasseruhr an und vermuteten ein Defekt dieser Wasseruhr. Zudem vermuteten sie lediglich, dass ein weiterer Abnehmer über ihren Wasserzähler abgerechnet werde bzw. wurde, da dieser hohe Verbrauch ihrer Meinung nach anders nicht zu erklären sei, selbst wenn jede Wohneinheit unstreitig einen eigenen Wasserzähler hat.

Ist gemäß Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auch auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs möglich, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung insofern eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht bereits eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch auch richtig wiedergeben; wobei es dem Mieter jedoch offen steht, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften (BGH, Urteil vom 17. 11. 2010, Az.: VIII ZR 112/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 598).

Ein Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen auch nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen (Wohnungsmieter/Gewerberaummieter) durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. So kann also z.B. der Verbrauch von Wohneinheiten auch in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 69/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 515 f.).

Zwar kommt den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten die Vermutung ihrer Richtigkeit dann nicht mehr zu, so dass in einem derartigen Fall der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Gerichts nachweisen muss. Dabei kann im Einzelfall aber schon der Vortrag des Vermieters und die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode als geeignete Grundlage zur Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO genügen. Wenn insofern dann dem Vermieter der Nachweis gelungen ist, dass auch der nicht (mehr) geeichte Wasserzähler den (anteiligen) Wasserverbrauch der Mieter richtig erfasst hat - auch wenn dieser nicht (mehr) geeichte Wasserzähler nicht mehr die Eichfehlergrenze einhält -, da dieser Wasserzähler noch die sog. Verkehrsfehlergrenze (doppelter Wert der Eichfehler) eingehalten hat, ist dem Vermieter dieser Nachweis in der Regel aber bereits gelungen (BGH, Urteil vom 17. 11. 2010, Az.: VIII ZR 112/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 598; LG Limburg, Urteil vom 31.08.2018, Az.: 3 S 39/18, u.a. in: Grundeigentum 2019, Seiten 659 f.).

Wenn die Hauptwasserzähler des Versorgungsunternehmens aber ‒ wie hier unstreitig ‒ geeicht sind und dadurch der Gesamtverbrauch bestimmt wird, ist ein Vermieter in der Regel auch nicht gehalten, die lediglich der Verteilungsgerechtigkeit der Mieter untereinander dienenden Unterzähler auch noch eichen zu lassen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.05.2007, Az.: 2 U 38/07, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 19936 = „juris“).

Die jeweils in den Räumen des hiesigen Objekts vorhandenen Wasseruhren wurden im Übrigen unstreitig der hiesigen Abrechnung zugrunde gelegt.

Zwar könnten diese 6 Wasseruhren in dem Objekt dann nicht mehr verwendet werden, wenn diese Wasseruhren nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs verwendet werden könnten (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011, Az.: 63 S 149/11, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1683; LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007, Az.: 6 S 205/06, u.a. in: ZMR 2007, Seite 620), da aufgrund evidenter Mängel diese Geräte nicht mehr zur Verteilung herangezogen werden können (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.05.2007, Az.: 2 U 38/07, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 19936 = „juris“).

Dies wäre aber wohl nur dann der Fall, wenn der insofern gemessene Wasserverbrauch aufgrund eines Mietmangels (z.B. eine nicht reparierte defekte Toilettenspülung) und/oder eines Umstandes beruht, der nicht in die Risikosphäre der Mieter fällt, so dass dann die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB wegen eines dem Mieter zurechenbaren Mindestverbrauchs durch das Gericht geschätzt werden könnten (LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017, Az.: 1 S 198/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 719 f.; AG Backnang, Urteil vom 10.03.2020, Az.: 5 C 650/19, u.a. in: WuM 2020, Seiten 277 f.; AG Hannover, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 516 C 7749/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 403 f.; AG Hannover, Urteil vom 13.11.2008, Az.: 514 C 7283/08, u.a. in: WuM 2009, Seiten 178 f.).

Jedoch haben selbst die Beklagten derartige Mietmängel (z.B. eine nicht reparierte defekte Toilettenspülung) hier nicht behauptet. Zudem hatten die Kläger vorliegend noch im September 2019 durch den Dienstleister „ista“ im Rahmen einer Reklamation die Wasserzähler aller 6 Abrechnungseinheiten überprüfen lassen. Im Ergebnis hatte dieser Dienstleister den Klägern/Vermietern dann aber per E-Mail vom 14.10.2019 nebst Reklamationsauftrag ‒ Anlage K 12 (Blatt 53 bis 54 der Akte) ‒ mitgeteilt, dass bei den überprüften Zählern keine Defekte festgestellt werden konnten, so dass hier gerade keine (evidenten) Mängel dieser Wasser-Unterzähler vorhanden waren.

Unterzähler in den einzelnen Wohnungen messen in größeren Einheiten aber fast immer einen geringeren als den Gesamtverbrauch an der Hauptwasseruhr, so dass Messtoleranzen in einem Umfang von etwa objektiv 20 % bis 25 % von den Mietern nach der herrschenden Rechtsprechung hingenommen werden müssen. Die ermittelte Gesamtmenge an Wasser bei den einzelnen Wohnungen kann nämlich objektiv nicht mit der von dem Wasserversorgungsunternehmen festgestellten Wassermenge des Hauptzählers übereinstimmen, da insbesondere nicht korrekt schließende Armaturen (tropfender Wasserhahn/Mischbatterie; Druckspüler; Spülkästen etc. p. p.) und das Nachlaufen der Hauptwasseruhr vom - in der Regel zudem auch noch ungenaueren, teilweise sogar mit Eich- und Verkehrsfehlern von +/- 2 % bis 5 % versehenen - Wohnungswasser-Unterzähler nicht mit erfasst werden.

In diesem Fall sind diejenigen Kosten maßgeblich, die der Eigentümer (Vermieter) an den Wasserlieferanten (die Stadtwerke) zu bezahlen hat. Hieraus folgt, dass der vom Hauptzähler erfasste Wasserverbrauch Grundlage der Kostenumlage ist. Insoweit sind die Differenzbeträge dann gleichermaßen im Verhältnis des Verbrauchs auf alle Mieter zu verteilen, wenn alle Mietobjekte eine eigene Verbrauchserfassung (Wasseruhr/-zähler) besitzen. Der Vermieter ist somit grundsätzlich berechtigt, einen evtl. (jedoch nicht mehr als 20 %-igen bis 25 %-igen) messtechnischen „Schwund“ auf die Mieter aller Wohnungen des Hauses mit umzulegen (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011, Az.: 63 S 149/11, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1683; LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007, Az.: 6 S 205/06, u.a. in: ZMR 2007, Seite 620; LG Duisburg, Beschluss vom 22.02.2006, Az.: 13 T 9/06, u.a. in: WuM 2006, Seiten 199 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 851 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2002, Seiten 193 f.; LG Berlin, Urteil vom 04.12.2001, Az.: 65 S 85/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seiten 193 f.; LG Darmstadt, Urteil vom 15.06.1999, Az.: 17 S 376/98, u.a. in: WuM 2001, Seiten 515 f.; LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.1998, Az.: 6 S 163/98, u.a. in: WuM 1999, Seite 294; AG Rheine, Urteil vom 26.01.2015, Az.: 10 C 331/14, u.a. in: WuM 2015, Seite 388; AG Köpenick, Urteil vom 04.05.2006, Az.: 12 C 44/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seite 855; AG Schöneberg, Urteil vom 01.11.2000, Az.: 12 C 235/00, u.a. in: Grundeigentum 2000, Seite 1623; AG Hamburg, Urteil vom 27.01.2000, Az.: 47 C 221/99, u.a. in: WuM 2000, Seite 213; AG Ibbenbüren, Urteil vom 14.01.2000, Az.: 3 C 374/99, u.a. in: WuM 2000, Seite 83; AG Münster, Urteil vom 04.02.1999, Az.: 49 C 280/98, u.a. in: WuM 2000, Seite 152; AG Salzgitter, Urteil vom 06.12.1994, Az.: 12a C 137/93, u.a. in: WuM 1996, Seiten 285 f.; AG Dortmund, Urteil vom 05.02.1992, Az.: 120 C 14181/91, u.a. in: DWW 1992, Seite 180; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556 BGB, Rn. 18).

Der Gesamtwasserverbrauch des Objekts wurde durch den Wasserversorger (B…) hier entsprechend der (korrigierten) Abrechnung von bisher 1.250 m³ auf nunmehr 1.040 m³ herabgesetzt.

Zwar ergeben die auch in der korrigierten Abrechnung aufgeführten Wasserkosten weiterhin eine Messdifferenz zwischen dem Hauptwasserzähler der B… und der Summe der Einzelzähler, jedoch beträgt diese Differenz hier lediglich 189,36 m³ (1.040 m³ - 850,64 m³) und stellt somit einen Prozentsatz zwischen Hauptwasserzähler und der Summe der Einzelzähler von 18,21 % dar. Insofern liegt die hier gegebene Differenzmenge aber noch im oben genannten, zulässigen Rahmen von 20 % bis 25 %.

Der Vermieter ist im Übrigen nach der nunmehrigen herrschenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3645 ff.) berechtigt, die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, auch einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umzulegen, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren, Zählermiete/-leasing, Kosten für die Ablesung und Eichgebühren unabhängig von dem tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet nämlich erst dort seine Grenze, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führen würde, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen auf Grund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3645 ff.).

Nur wenn lediglich ein Teil der Wohnungen des mit einem Hauptwasserzähler versehenen Objekts jeweils mit Einzelwasserzählern ausgestattet wären, würde dies wohl zu einer unbilligen Aufteilung im Sinne des § 315 BGB führen, da die unvermeidliche Zählerdifferenz zwischen dem Wasserverbrauch, den der Hauptzähler anzeigt, und der Summe der Verbräuche nach den einzelnen Wohnungswasserzählern dann zu Lasten derjenigen Mieter gehen würde, deren Wohnung nicht mit Einzelwasserzählern ausgestattet ist. Sie hätten den im Regelfall gegenüber der Summe der Einzelzählerwerte höheren Wert dann nach der Anzeige des Hauptwasserzählers allein zu tragen. Nur in einem solchen Fall würde das Risiko unzutreffender Messungen vollständig auf diejenigen Mieter abgewälzt, deren Wohnung nicht mit einem Einzelwasserzähler ausgestattet ist (AG Lemgo, Urteil vom 08.05.2006, Az.: 17 C 146/05). Dies wäre dann unbillig. Das ein derartiger Fall hier vorliegt wird aber noch nicht einmal von den Beklagten behauptet.

Aufgrund der Gesamtkosten für Trink- und Abwasser ergibt sich somit hier in der Aufteilung der Gesamtkosten hinsichtlich der Position Kaltwasser ein Betrag von 993,58 Euro und bezüglich der Position Abwasser ein Betrag von 1.881,30 Euro.

Mithin sind die Beklagten verpflichtet hier insgesamt 2.874,88 Euro (993,58 € + 1.881,30 €) an Kalt-/Trinkwasser- und Abwasserkosten (jedoch nicht 3.421,86 Euro [1.176,67 € Kalt-/Trinkwasserkosten und 2.245,15 € Abwasserkosten]) als Betriebskosten an die Kläger zu bezahlen, somit 546,98 Euro weniger als ursprünglich berechnet.

In dieser Höhe haben die Kläger jedoch bereits die Klage teilweise zurück genommen.

Da die übrigen Kosten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 im Übrigen unstreitig sind steht unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Beklagten in Höhe von 1.000,80 Euro den Klägern gegenüber den Beklagten aus dieser Betriebskostenabrechnung somit noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 3.646,77 Euro (4.193,75 € - 546,98 €) zu.

Unter Beachtung der den Klägern zudem noch zustehenden Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 567,91 Euro steht den Klägern hier somit noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 4.214,68 Euro (567,91 € + 3.646,77 €) gegenüber den Beklagten zu. Im Übrigen ist die Klage jedoch ‒ soweit sie nicht bereits zum Teil zurück genommen wurde ‒ abzuweisen.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich somit auf § 91, § 92 und § 100 sowie hinsichtlich der teilweisen Klagerücknahme auf § 269 Abs. 3 ZPO.

Der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten auf § 709 ZPO und bezüglich der Verurteilung der Kläger im Kostenpunkt auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht wie geschehen festzusetzen gewesen.

RechtsgebietMietrechtVorschriften§ 546a BGB