21.04.2021 · Fachbeitrag · Schadenersatz und Instandhaltung

Das defekte Türschloss

von Axel Wetekamp, RiAG a. D., München

| Mieter M. hat ein Einfamilienhaus gemietet. Eines Tages lässt sich der Schlüssel zur Eingangstür nicht mehr drehen, die Tür kann nicht mehr verriegelt werden. M. teilt dies Vermieter V. mit. V. erklärt sich zwar bereit, ein neues Schloss einbauen zu lassen, die Kosten in Höhe von 300 EUR (Material - und Arbeitskosten) gingen aber zulasten des M. Vermutlich, so V., läge unsachgemäße Handhabung vor, M. habe es wohl versäumt, das Schloss regelmäßig zu ölen. Außerdem enthalte der Mietvertrag eine Klausel, nach der kleinere Reparaturen zulasten des Mieters gingen. M. solle im Übrigen froh sein, denn V. werde das alte Schloss gegen ein neues, modernes austauschen. M. meint, er zahle Miete auch dafür, dass V. alles instand halte. Für ein „High-Tech-Schloss“ wolle er nicht aufkommen. Was nun? |

1. Haftung für ein defektes Schloss

Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren, § 535 BGB. Hierzu gehört die Instandhaltung aller Teile der Mietsache, also auch eines Türschlosses. Ist eine Reparatur nicht möglich, ist der Vermieter verpflichtet, für den Austausch des defekten Teiles zu sorgen. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter durch vertragswidriges Verhalten schuldhaft eine Beschädigung verursacht hat. Hierzu bedarf es keiner Regelung im Mietvertrag, es handelt sich um eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB oder um einen gesetzlichen Anspruch wegen unerlaubter Handlung nach §§ 823 ff. BGB.

MERKE | Das KG (NZM 05, 663) führt als Beispiele an: übermäßiges Anbringen von Dübellöchern in Fliesen; das Beschädigen von Teppichböden durch Brandlöcher, von Parkettböden durch erhebliche Löcher, Kratzer oder durch Wasserschäden sowie das Beschädigen von Sanitäreinrichtungen. Die Grenze der Unerheblichkeit ist überschritten, wenn eine Substanzbeeinträchtigung vorliegt. Bei einem irreparabel beschädigten Türschloss ist dies sicherlich der Fall. Sowohl Pflichtverletzung als auch unerlaubte Handlung erfordern Verschulden. Es muss also Vorsatz oder Fahrlässigkeit nach §§ 276, 278 BGB gegeben sein.