01.01.2022 · Fachbeitrag · Mietvertrag

Minderung und Kündigung bei Flächenabweichungen

von RiAG a. D. Axel Wetekamp, München

| Was als Fehler oder Mangel der Mieträume anzusehen ist, ist von Bedeutung, da der Mieter nach § 536 BGB von der Entrichtung der Miete befreit oder berechtigt sein kann, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dies gilt, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich mindert. Grundlage der festzustellenden Sollbeschaffenheit ist zunächst die vertragliche Vereinbarung. Die Angabe einer Fläche im Mietvertrag stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar; eine Abweichung hiervon kann einen Mangel darstellen. Der folgende Beitrag erläutert die Einzelheiten. |

1. Flächenabweichungen als Mangel der Mieträume

Eine Abweichung von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche kann einen Beschaffenheitsmangel darstellen. Im Gegensatz zu anderen Mängelkategorien, bei denen in der Regel keine vertragliche Vereinbarung zugrunde liegt, kommt es bei einer Flächenabweichung zum einen auf die vertragliche Vereinbarung, zum anderen auf die Berechnung der Wohn- oder gewerblichen Fläche und der tatsächlichen Abweichung an. Für Mietwohnungen gilt: Weicht die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche (nach unten) ab, ist ein Mangel gegeben, der zur Minderung berechtigt (BGH WuM 04, 268) ‒ auch, wenn die Flächenangabe im Vertrag mit einem „Circa-Zusatz“ versehen ist (BGH, a. a. O.).

Beachten Sie | Ist die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern in einer Zeitungsannonce eines Maklers niedergelegt und in einer vor Vertragsabschluss überreichten Wohnflächenberechnung enthalten, kann eine stillschweigende Vereinbarung vorliegen (BGH NZM 10, 614). Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter die Wohnflächenangabe im Mietvertrag mit der Einschränkung versehen hat, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient. Dann liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung vor (BGH WuM 11, 11).