29.06.2026 · Urteilsbesprechung · Betriebskosten

Einwendungsausschlussfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot und Abrechnungshindernisse

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Mieter muss dem Vermieter nach S. 5 der Vorschrift Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Fristablauf riskiert er, sie nicht mehr geltend machen zu dürfen (S. 6). Umstritten ist, ob die Einwendungsausschlussfrist auch anzuwenden ist, wenn der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht. Der BGH hat sich nun klar dazu positioniert. Der vielschichtige Fall gab ihm Gelegenheit, weitere praxisrelevante Fragen rund um die Abrechnung von Betriebskosten (pragmatisch) zu beantworten.

Sachverhalt

Die Beklagten müssen nach dem Mietvertrag neben der Miete Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV tragen. Nach Abschluss des Mietvertrags beauftragte die Klägerin die D. GmbH gemäß einem „Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ (nachfolgend: TGM-Vertrag), Arbeiten und Dienstleistungen durchzuführen. Ein Teil der dafür anfallenden Kosten wird über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt. Die Betriebskostenabrechnung für 2017 weist zulasten der Beklagten eine Nachforderung von 1.083,88 EUR aus, die für 2018 eine Nachforderung von 794,24 EUR. Da der Klägerin zu den Abrechnungszeitpunkten lediglich Grundsteuerbescheide für die zuvor noch unbebauten Grundstücke vorlagen, gab sie in der Betriebskostenabrechnung 2017 einen „Abschlag“ auf die Grundsteuer an. Sie behielt sich in beiden Abrechnungen ausdrücklich eine Nachberechnung der Grundsteuer vor.

In 4/2020 ging der Klägerin der geänderte Grundsteuerbescheid 2017/2018 zu. Gegen den Bescheid legte sie Einspruch ein. Der daraufhin – ausschließlich bezüglich der Adressatenangabe – geänderte Grundsteuerbescheid erging in 10/2020. Bereits in 8/2020 übersandte die Klägerin den Beklagten die Abrechnungen über die Grundsteuer für 2017 und 2018 mit Nachforderungen von 292,92 EUR für 2017 und 618,94 EUR für 2018. Die Klage auf Ausgleich der Nachforderungen hatte vor dem AG Erfolg. Das LG hat die Klage unter Abänderung des Urteils des AG abgewiesen. Die zugelassene Revision hat Erfolg (BGH 20.5.26, VIII ZR 6/24, Abruf-Nr. 254266).