12.10.2015 · Fachbeitrag · Vermieterinsolvenz

Vorsicht bei vorübergehender Aufgabe der Wohnung im Zuge einer Sanierungsvereinbarung

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (BGH 11.12.14, IX ZR 87/14, Abruf-Nr. 174146).

Sachverhalt

Die spätere Schuldnerin erwarb das Mietshaus, in dem der Beklagte eine Wohnung gemietet hatte, um es umfangreich zu sanieren. Da die Wohnungen während der Baumaßnahmen nicht mehr bewohnbar waren, schlossen sie und der Beklagte eine Sanierungsvereinbarung. Danach sollte er in eine von der Schuldnerin angemietete Ersatzwohnung umziehen und nach der Sanierung wieder in seine alte Mietwohnung zurückkehren. Der Beklagte zog in die Ersatzwohnung. Die Sanierungsarbeiten wurden nicht beendet. Über das Vermögen der Schuldnerin wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das Mietobjekt im Rohbauzustand. Der zum Insolvenzverwalter bestellte Kläger lehnte es gemäß § 103 InsO ab, den Sanierungsvertrag zu erfüllen und kündigte den Mietvertrag. Grund: Es sei ihm wegen des Stillstands der Sanierungsarbeiten nicht möglich, den Mietgebrauch zu gewähren. Die Feststellungsklage des Klägers, dass das Mietverhältnis erloschen sei, hilfsweise, dass die Erfüllungsansprüche gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar seien und weiter hilfsweise, dass das Mietverhältnis am 28.2.13 geendet habe, hat in den Instanzen keinen Erfolg. Der BGH stellt fest, dass Erfüllungsansprüche des Beklagten aus dem Mietverhältnis gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar sind. Im Übrigen weist er die Klage ab.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Für Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume gilt in der Insolvenz einer Vertragspartei § 108 Abs. 1 S. 1 InsO, der § 103 InsO verdrängt, soweit er anwendbar ist. Ansprüche aus einem nach § 108 Abs. 1 S. 1 InsO fortbestehenden Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO). Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Mieter dagegen nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 108 Abs. 3 InsO; BGH, NZI 03, 373).