22.06.2022 · Fachbeitrag · Insolvenz des Gewerbemieters

Abgesonderte Befriedigung des Vermieters bei Mietsicherheit durch Verpfändung eines Sparguthabens

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Eine Mietsicherheit soll Ansprüche des Vermieters absichern, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Sie begrenzt ‒ im Fall der Insolvenz des Mieters ‒ sein Risiko, Ansprüche nicht durchsetzen zu können. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter in der Insolvenz des gewerblichen Mieters nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Insolvenzverwalters zur abgesonderten Befriedigung aus einem verpfändeten Sparguthaben berechtigt ist, vor allem hinsichtlich eines Schadenersatzanspruchs wegen vorzeitiger Beendigung eines (befristeten) Mietverhältnisses, hat der BGH jetzt erstmals entschieden und grundlegende Streitfragen geklärt. |

Sachverhalt

Die S.-GmbH (Schuldnerin) mietete vom 1.3.16 bis zum 31.1.21 von der Beklagten B. Gewerberäume für monatlich rund 3.500 EUR brutto. Für die Einhaltung der (ihr) aus dem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten musste sie B. laut Mietvertrag eine Sicherheit in Geld i. H. v. 8.225,88 EUR gewähren. Sie verpfändete der B. „als Sicherheit für alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem bestehenden Mietverhältnis“ das auf einem Sparkonto bei der D. unterhaltene Guthaben in o. g. Höhe nebst Zinsen „mit der Maßgabe, dass der Vermieter ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt ist, unter Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde jederzeit Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank zu verlangen“. S. übergab B. das Sparbuch und zeigte der Bank die Verpfändung an.

Am 1.2.19 wurde über das Vermögen der S. das Insolvenzverfahren eröffnet und Kläger K. zum Insolvenzverwalter bestellt. Er kündigte noch am gleichen Tag nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO das Mietverhältnis zum 30.4.19, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Die Mietsache wurde B. am 20.5.19 zurückgegeben und bis 12/2019 nicht anderweitig vermietet. Sie ließ sich am 5.7.19 das Sparguthaben auszahlen. K. verlangte diesen Betrag von ihr zurück. Seine Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg (BGH 27.1.22, IX ZR 44/21, Abruf-Nr. 227867).