25.11.2009 | Zwangsverwaltung

Feststellungsklage auf Zurückbehaltung der Miete bis zum Nachweis der Kautionsanlage

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegten Kaution im Wege der Feststellungsklage (BGH 23.9.09, VIII ZR 336/08, Abruf-Nr. 093474).

Sachverhalt

Der Wohnraumvermieter hatte die vom Kläger in 1/04 geleistete Kaution (480 EUR) nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt. Über das Vermögen des Vermieters wurde in 4/07 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Beklagte wurde in 10/07 zum Zwangsverwalter des unter anderem vom Kläger bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Die Kaution hat er nicht erhalten. Der Kläger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu einem Betrag von 480 EUR nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist. Die Klage war in allen Instanzen erfolgreich.  

Praxishinweis

Der Mietvertrag ist gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam, weil die Überlassung der Wohnung an den Kläger zeitlich vor der Beschlagnahme des Grundstücks erfolgte. Folge: Es gilt § 152 Abs. 2 ZVG. Der Zwangsverwalter wird danach in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH MK 03, 178, Abruf-Nr. 032154; MK 05, 138; Abruf-Nr. 051689, MK 09, 117, Abruf-Nr. 091348; Börstinghaus, MK 09, 153). Hieran hält der VIII. Zivilsenat fest.  

Um den Schutz des Mieters zu gewährleisten, ist der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB verpflichtet, eine erhaltene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen. Solange der Vermieter dem nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrags im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB) zu verweigern. Mit Anordnung der Zwangsverwaltung geht die gesetzliche Anlagepflicht auf den Zwangsverwalter über (BGH MK 09, 117, Abruf-Nr. 091348). Das heißt: Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 EUR gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 S. 4 BGB). Bis dahin kann der Kläger die Miete in Höhe des geleisteten Kautionsbetrags nebst Zinsen zurückhalten.