21.02.2011 | Zurückbehaltungsrecht

Sperrung von Versorgungsleitungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

von RA Markus Wolf, Köln

Zahlt ein Miteigentümer seine Hausgelder nicht, muss die WEG trotzdem für die weiter auflaufenden gemeinschaftlichen Kosten für Wasser, Wärme, Strom aufkommen, um eine Aufrechterhaltung der Versorgung insgesamt sicherzustellen. Verständlicher Weise entsteht in diesen Fällen der Wunsch, dem Miteigentümer die Versorgungsleitungen zu sperren. Der folgende Beitrag zeigt wie eine Versorgungssperre durch die WEG erfolgen kann.  

Rechtliche Grundlagen  

Will die WEG gegenüber dem säumigen Eigentümer eine Versorgungssperre verhängen, ist zunächst als Vorfrage zu klären, ob der Wohngeldschuldner eigenständige Verträge mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen hat und die entsprechenden Leistungen direkt mit dem Versorger abrechnet. Nur wenn diese Frage zu verneinen ist, mithin die Verträge zwischen den Versorgungsunternehmen und der WEG bestehen, kommt eine Versorgungssperre überhaupt in Betracht. Denn eine Eigentümergemeinschaft kann bestenfalls solche Leitungen sperren, über deren Versorgung eine gemeinschaftliche Abrechnung erfolgt, also wenn die Gemeinschaft mit den Kosten der Versorgung belastet wird.  

Wird diese Vorfrage bejaht, ist eine Unterbrechung der Versorgung nach nahezu einhelliger Rechtsprechung grundsätzlich zulässig. Die grundsätzliche Zulässigkeit wird im Wesentlichen mit einem Erst-recht-Schluss begründet: Wenn eine WEG bei erheblichem Zahlungsverzug eines Wohnungseigentümers nach § 18 Abs. 1 WEG sogar die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen kann, dann muss es der Gemeinschaft erst recht möglich sein, in Ausübung ihres Zurückbehaltungsrechtes die Versorgung zu unterbrechen. Gleichwohl ist eine Versorgungssperre im WEG-Recht nicht per se zulässig (BGH ZMR 05, 880; OLG Frankfurt 21.2.06, 20 W 56/06; OLG Hamm NJW-RR 91,1118; KG MDR 01, 1346). Es müssen vielmehr kumulativ folgende Voraussetzungen vorliegen: