03.01.2008 | Wohnraummiete

Ausschluss der Minderung: Kenntnis, Weiterzahlung und Mangelursache

von RiAG Dr. Ulrich Schumacher, Dortmund

In „Mietrecht kompakt“ 07, 205, haben wir über die Ausschlusstatbestände „Unerheblichkeit“, „Kenntnis“, „Grobfahrlässige Unkenntnis“ und „Vorbehaltlose Annahme“ berichtet. Der folgende Beitrag schließt hieran an und fasst das Wesentliche zu den übrigen Tatbeständen zusammen.  

Nachträgliche Kenntnis und vorbehaltlose Weiterzahlung

Hier muss bei bestehenden Mietverträgen zwischen Zeiträumen vor dem 1.9.01 und Zeiträumen nach dem 1.9.01 differenziert werden: War die Minderung gemäß § 539 BGB a.F. analog für die Zukunft ausgeschlossen, weil der Mieter längere Zeit (i.d.R. sechs Monate: BGH NJW 97, 2674) den Mangel nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt hat (vgl. zu den Voraussetzungen BGH, a.a.O.), bleibt dieser Rechtsverlust hinsichtlich der bis zum 31.8.01 geschuldeten Mieten bestehen. Ab 1.9.01 kommt ein Ausschluss der Minderung für die Zukunft wegen nachträglicher Mangelkenntnis i.V.m. weiteren Umständen nur nach den allgemeinen Regeln der Verwirkung oder des stillschweigenden Verzichts in Betracht (BGH NJW 03, 2601; ZMR 05, 770: hinsichtlich Gewerbemiete; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536b BGB, Rn. 29; kritisch zur Verwirkung: Kandelhard, NZM 05, 43).  

Auch hier setzt die Verwirkung ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus (BGH ZMR 05, 770). Jeder Einzelfall muss je nach Schwere der Mängel und Zeitraum der ungekürzten vorbehaltlosen Zahlungen differenziert betrachtet werden (zu den Einzelheiten Kompaktkommentar-Mietrecht/Harting, § 536b BGB, Rn 8).