21.02.2011 | Wohnflächenangaben

So kann der Vermieter die Minderung wegen Wohnflächenabweichung ausschließen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH 10.11.10, VIII ZR 306/09, Abruf-Nr. 103789).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag lautet: „§ 1 Vermietet werden: Die Wohnung im DG rechts ... Größe ca. 54,78 m^². Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ Verbrauchsunabhängige Betriebskosten sollen gemäß § 6 nach der „Wohnfläche von 54,78 m^²“ berechnet werden. Wegen behaupteter Flächenabweichung von über 10 Prozent hat die Beklagte die Miete gemindert und die Zahlung eines Betriebskostensaldos verweigert. Die Zahlungsklage hat erst in zweiter Instanz bis auf eine Kürzung der Betriebskostennachforderung Erfolg. Der BGH weist die Revision zurück.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Flächenangaben im Mietvertrag sind ohne besondere Anhaltspunkte nicht als lediglich unverbindliche Objektbeschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung über die (Wohn-)Fläche der vermieteten Wohnung/ Geschäftsräume einzustufen und begründen bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB (BGH MK 10, 132, Abruf-Nr. 101185; für die gewerbliche Miete BGH MK 05, 155, Abruf-Nr. 051693; vgl. die Rechtsprechungsübersicht in MK 09, 190). Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag zwar keine ausdrücklichen Angaben zur Größe des Mietobjekts enthält, bei der gebotenen Gesamtschau aber von einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung auszugehen ist (BGH MK10, 203, Abruf-Nr. 102345).  

Der BGH hat bereits angedeutet, dass die Parteien Streitigkeiten über die Festlegung der Flächengröße vermeiden können, indem sie keine Flächenangaben im Mietvertragsformular machen oder auf andere Weise verdeutlichen, dass eine aufgeführte Flächengröße als bloße Schätzung oder Angabe einer unverbindlichen Größenordnung zu verstehen sein soll (MK 05, 204, Abruf-Nr. 053251). Kinne/Schach/Bieber (Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 23c) haben diesen Hinweis aufgegriffen und eine inhaltsgleiche Klausel wie im Sachverhalt vorgeschlagen. Der BGH hat nun diese Formularklausel ausdrücklich für zulässig erklärt und hierin den wirksamen Ausschluss einer Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung gesehen. Grund: Bei objektiver Auslegung folgt bereits aus der Würdigung des Gesamtinhalts des § 1 des Mietvertrags, dass die Quadratmeterangabe nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergibt sich entscheidend aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen deutlich gemacht wird, dass diese nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt.