29.11.2010 | Wohnfläche

Trotz schriftlichen Mietvertrags: Wohnfläche kann auch konkludent vereinbart werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht.  

2. Liegt eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist (BGH 23.6.10, VIII ZR 256/09, Abruf-Nr.102345).  

Sachverhalt

Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Dachgeschosswohnung. Diese sind im Vertragsformular auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von der beauftragten Maklerin wie folgt annonciert: „3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, 890 DM + NK“. Vor Vertragsschluss erhielt die Klägerin eine Wohnungsskizze und eine „Wohnflächenberechnung nach der II. BV“. Darin ist die Größe der einzelnen Zimmer errechnet und die Wohnungsgröße insgesamt mit 76,45 m² ausgewiesen. Erstinstanzlich ermittelt der Sachverständige eine Wohnfläche von 51,44 m². Das LG weist die Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen behaupteter Wohnflächenunterschreitung ab. Die Revision hat Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Das Fehlen einer Wohnflächenangabe im schriftlichen Mietvertrag indiziert nicht, der Beklagte habe sich insoweit nicht binden wollen und die Klägerin habe auf eine Vereinbarung der übereinstimmend angenommenen Wohnfläche letztlich keinen Wert gelegt, obwohl es ihr nach eigenem Bekunden auf die Wohnfläche ankam. Grund: Mindestens ebenso nahe liegt der Schluss, dass beide Parteien die Frage der Wohnfläche als geklärt ansahen, nachdem der Klägerin hierzu im Vorfeld seitens des Beklagten und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Skizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren. Schlossen die Parteien den schriftlichen Mietvertrag aber in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf, ist eine entsprechende Wohnflächengröße als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn der schriftliche Mietvertrag dazu schweigt.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Enthält der Mietvertrag Angaben zur Größe der Wohnräume, sind diese eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche. Folge: Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters liegt ein Mangel der Mietsache vor (BGH MK 10, 74, Abruf-Nr. 100548).