28.07.2009 | Wohnfläche

Altmietverträge: Balkone dürfen bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen. Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH 22.4.09, VIII ZR 86/08, Abruf-Nr. 091889).

Sachverhalt

Im Mietvertrag aus 10/03 ist die Größe der Maisonettewohnung mit „ca. 120 m²“ angegeben. Unstreitig beträgt die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m². Die beiden Dachterrassen haben eine Grundfläche von 25,2 m² und 20 m². Die Beklagte hat die Miete um monatlich 182,78 EUR gemindert. Grund: Die Terrassen seien nur zu je einem Viertel ihrer Grundfläche in die Gesamtfläche einzurechnen; danach ergebe sich eine Gesamtfläche der Wohnung von (90,11 m² + 11,3 m² = ) 101,41 m². Die Wohnung sei daher um 15,49 Prozent kleiner als vereinbart. Der Kläger meint, die Dachterrassen seien jeweils mit der Hälfte ihrer Grundflächen anzurechnen. Es liege nur eine unbeachtliche Wohnflächenabweichung von unter zehn Prozent vor. Die Mietrückstandsklage wurde in den Instanzen abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und anhand der bis zum 31.12.03 anwendbaren §§ 42 bis 44 der II. BV bzw. der ab dem 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln. Ausnahme: Die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen - hier verneint - oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (BGH MK 04, 111, Abruf-Nr. MK 07, 155, Abruf-Nr. 072278; ). Da der Mietvertrag hier noch im zeitlichen Geltungsbereich der II. BV geschlossen wurde, ist vorbehaltlich einer abweichenden örtlichen Verkehrssitte § 44 Abs. 2 II. BV maßgebend.  

Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von ausschließlich zur Wohnung gehörenden Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung nennt die Bestimmung - anders als § 4 Abs. 4 WoFlV - nicht. Sie überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Eine Staffelung der Anrechnung nach Lage, Ausrichtung oder Nutzbarkeit anrechenbarer Außenflächen sieht § 44 Abs. 2 II. BV nicht vor. Vielmehr konnte der Bauherr ohne Rücksicht auf diese Gesichtspunkte eine Anrechnung bis zur Hälfte der Flächen wählen, wenn ihm dies zur Erreichung einer möglichst hohen Förderung zweckmäßig erschien.