25.08.2009 | WEG

Zwangsversteigerung: Erwerber haftet für nach Erwerb fällig werdende Sonderumlage

von RA Norbert Slomian, FA Miet- und WEG-Recht, Heilbronn

Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gemäß § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist (LG Saarbrücken 27.5.09, 5 S 26/08, Abruf-Nr. 092745).

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Sonderumlage, nachdem Hausgeldrückstände aufgelaufen waren und Heizöl zu bestellen war. Diese war in mehrmonatigen Raten zu zahlen. Wenige Monate nach dem Beschluss erfolgte die Zwangsversteigerung. Die Gemeinschaft verlangte vom Erwerber die nach Zuschlag fällig werdenden Raten.  

Praxishinweis

Das LG Saarbrücken gab der Gemeinschaft Recht. Es schloss sich dem BGH (V. Senat) an. Danach ist gemäß der Fälligkeitstheorie für die Erwerberhaftung allein auf die Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung nach Beschluss der Eigentümerversammlung abzustellen, nicht auf Beschlussfassung oder auf den Zeitpunkt der Entstehung der materiellrechtlichen Ursache für die Sonderumlage. Der IX. Senat hat in einer aktuellen Entscheidung Zweifel an dieser Rechtsprechung angekündigt, da im Fall der Insolvenz es nicht im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen könne, Insolvenzforderungen durch entsprechende Beschlussfassung zu Masseforderungen zu machen (BGH 5.2.09, IX ZR 21/07, Abruf-Nr. 090831)  

Dem LG Saarbrücken ist zuzustimmen. Der vorliegende Fall zeigt, dass ein Abstellen auf den sachlichen Grund im Einzelfall kaum möglich sein wird. Werden mehrere „Bedürfnisse“ über eine Sonderumlage befriedigt und das Ergebnis dann auch noch schlicht auf- oder abgerundet, kann kaum noch nachvollziehbar ermittelt werden, welche Teilbeträge nach Ansicht des IX. Senats die Insolvenzmasse oder ein Erwerber zu tragen hätte. Die Fälligkeitstheorie führt zu klar nachvollziehbaren Ergebnissen.