01.06.2006 | WEG

Schäden am Sondereigentum: Was kann der Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen?

von RA, Dipl.Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westfalen

Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: Mandant M. besitzt eine Eigentumswohnung, die in einem ca. 30 Jahre alten Gebäude belegen ist. Kürzlich bildete sich Schimmel im Sondereigentumsbereich. Als Fehlerquelle kommt in Betracht, dass die Außendämmung nur 3 cm dick ist. Das entsprach den bauordnungsrechtlichen Anforderungen des Errichtungsjahrs des Gebäudes, nicht jedoch den heutigen Anforderungen (mindestens 7 cm). Der Sondereigentümer verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass diese auf Kosten aller Eigentümer die Außendämmung auf den neuesten technischen Stand bringt. Verwalter V. lehnt dies ab. Er meint, M. müsse auf seine Kosten die Innendämmung erneuern, da Schadensursache allenfalls eine marode Innendämmung sei, für die M. verantwortlich sei. Wie kann M. vorgehen?  

Ein typischer Fall aus der Praxis

Der geschilderte Fall betrifft eine wohnungseigentumsrechtliche Standardsituation. Es geht darum, dass ein Eigentümer behauptet, das gemeinschaftliche Eigentum befinde sich in einem Zustand, der zu Schäden im Sondereigentumsbereich führt. Der Sondereigentümer verlangt, die Schadensquelle auf Kosten aller zu beseitigen, die anderen Wohnungseigentümer wollen sich aber nicht an den Kosten beteiligen. Sie argumentieren vielmehr, es handele sich um ein Problem, das nur den betroffenen Sondereigentümer etwas angehe. Daher müsse er allein die Kosten tragen. In vergleichbaren, häufig vorkommenden Fällen hat sich folgende Prüfreihenfolge bewährt:  

Checkliste: Streitige Schäden am Sondereigentum – So gehen Eigentümer richtig vor

• Zunächst einmal ist zweifelsfrei zu klären, dass die im Sondereigentumsbereich auftretenden Schäden durch den Zustand bzw. Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums verursacht worden sind. Insoweit lässt sich die Einschaltung eines Gutachters meist nicht vermeiden. Je nach Fallgestaltung kommt auch ein selbstständiges Beweisverfahren in Betracht. Im o.g. Fall ist entscheidend, dass die Außendämmung als Teil der Außenwand zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört (§ 1 Abs. 5 WEG).

• Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern (und nicht dem einzelnen Sondereigentümer) nach Maßgabe der §§ 21bis 25 WEG (§ 20 Abs. 1 WEG).

• Zur Verwaltung gehören auch Instandhaltungs- und -setzungsarbeiten betreffend das gemeinschaftliche Eigentum (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

• Die Verwaltung muss ordnungsgemäß sein. Wenn der Zustand der Außendämmung zur Schimmelbildung führt, kann diese auch in anderen Sondereigentumsbereichen auftreten. Damit liegt die Fehlerbeseitigung im Interesse der Gesamtheit aller Eigentümer und ist somit ordnungsgemäß. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), somit auf Instandhaltung-/-setzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

• Alle anderen Wohnungseigentümer sind verpflichtet, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken (BGH ZMR 99, 647).

• Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung ist im gerichtlichen Verfahren durchzusetzen (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

• Vor Anrufung des WEG-Gerichts muss der betroffene Eigentümer sich grundsätzlich um eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung bemühen, da sonst seinem gerichtlichen Antrag das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

Ausnahme: Die Notverwaltungsvoraussetzungen liegen vor (§ 21 Abs. 2 WEG). Das ist der Fall, wenn eine Maßnahme so dringend ist, dass eine Wohnungseigentümerversammlung nicht mehr einberufen werden kann. Das dürfte im geschilderten Fall nicht gegeben sein.

• In der Praxis regt der betroffene Wohnungseigentümer in vergleichbaren Fällen beim Verwalter an, das Problem (im geschilderten Fall „Verbesserung der Außendämmung“) auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen. Alternativ kommt in Betracht, dass ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung begehrt (§ 24 Abs. 2 2. Alt. WEG).

• In der Versammlung können die Eigentümer die begehrte Maßnahme beschließen. Dann ist der Verwalter zur Durchführung des Beschlusses verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Hält der Verwalter den Beschluss für anfechtbar, darf er ihn anfechten (er muss ihn aber nicht anfechten), muss ihn mangels einstweiliger Anordnung i.S.d. § 44 Abs. 3 WEG gleichwohl durchführen (h.M., Niedenführ/Schulze-Niedenführ, WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 6).

• Wenn die Eigentümer in der Eigentümerversammlung den Beschlussantrag auf Durchführung der beantragten Maßnahme ablehnen, handelt es sich bei der Ablehnung um einen so genannten „Negativ-Beschluss“. Das hat verfahrensrechtliche Konsequenzen. Vor dem WEG-Gericht muss

• zum einen der Negativ-Beschluss angefochten werden und

• zum anderen die begehrte Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung beantragt werden.

• Anfechtung und Antragstellung können gleichzeitig in einem Verfahren erfolgen. Jedenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren sind Antragsgegner die anderen Wohnungseigentümer und nicht die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als solche (BGH 2.6.05, V ZB 32/05, Abruf-Nr. 051926). Konsequenterweise ist dem Antrag eine Eigentümerliste beizufügen.