27.11.2008 | WEG

Bevorrechtigte Immobiliarvollstreckung:
Das ist bei einer Ablösung zu beachten

von Dipl.- Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Die Praxis zeigt, dass die finanzierende Bank in der Zwangsversteigerung bevorrechtigte Hausgeldansprüche oft ablöst, um weiterhin die Position des bestrangigen Gläubigers zu behalten. Für ein optimales Ergebnis in einem dann anhängigen Versteigerungsverfahren muss der WEG-Verwalter die unterschiedlichen Möglichkeiten bei der Erstellung des geringsten Gebots beachten. Dies gilt vor allem, wenn durch die Ablösung nicht der volle Vorrechtsbetrag von 5 Prozent des Verkehrswertes ausgeschöpft wurde und nach der Ablösung weitere Hausgeldrückstände auflaufen, somit in der bevorrechtigten Position mehrere Gläubiger nebeneinander stehen. Hierzu folgendes Beispiel:  

Beispiel

Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt 200.000 EUR. Damit beläuft sich das Vorrecht auf 5 Prozent = 10.000 EUR. Die Eigentümergemeinschaft betreibt das Verfahren wegen rückständiger Hausgeldansprüche in Höhe von 7.000 EUR aus der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Die im Grundbuch unter III/1 eingetragene ebenfalls betreibende Bank löst die Eigentümergemeinschaft durch Zahlung des Betrags von 7.000 EUR ab (§ 268 BGB) und stellt das Verfahren aus Rangklasse 2 nach § 30 ZVG ein. Zum angesetzten Versteigerungstermin meldet die Bank die auf sie übergegangenen Rechte (vgl. § 268 Abs. 3 BGB) in Höhe von 7.000 EUR an; zugleich meldet die Eigentümergemeinschaft weitere nach Ablösung fällig gewordene Hausgeldrückstände in Höhe von 4.000 EUR ebenfalls zur Rangklasse 2 an. Das geringste Gebot stellt sich wie folgt dar:  

1. Bestehen bleibende Rechte	keine
2. Mindestbargebot
a) Verfahrenskosten (angenommen)	3.000 EUR
b) auf die Bank übergegangene Ansprüche	7.000 EUR
c) weitere Hausgeldrückstände	4.000 EUR

 

Es stellt sich nun die Frage, wie das in Rangklasse 2 zwischen der Bank und der Eigentümergemeinschaft aufgetretene Rangproblem zu lösen ist. Da der maximal 5- prozentige Vorrechtshöchstbetrag 10.000 EUR beträgt, die Bank 7.000 EUR und die Eigentümergemeinschaft weitere 4.000 EUR angemeldet haben, ist das Vorrecht in Höhe von 1.000 EUR überschritten.  

 

Lösungsmöglichkeiten

Um das Rangverhältnis bei der Verteilung des Vorrechtshöchstbetrags zwischen den Gläubigern zu lösen, bieten sich folgende Möglichkeiten an:  

• Aufteilung: § 10 Abs. 1 S. 1 ZVG regelt, dass bei gleichem Rang in einer Rangklasse eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Forderungen erfolgen muss. Hiernach wäre der Vorrechtshöchstbetrag von 10.000 EUR im Verhältnis 7.000 EUR : 3.000 EUR aufzuteilen. Infolgedessen würden im Bargebot für die Bank 7.000 EUR und für die Eigentümergemeinschaft 3.000 EUR berücksichtigt werden.

• Folge: Die Eigentümergemeinschaft würde mit 1.000 EUR in die Rangklasse 5 oder Rangklasse 4 (bei vorheriger eingetragener Sicherungshypothek) hinter die Bank fallen.

• Ablösung darf für die Eigentümergemeinschaft nicht nachteilig sein:

Gemäß § 268 Abs. 3 S. 2 BGB darf der Forderungsübergang auf die im Grundbuch unter III/1 eingetragene Bank nicht zum Nachteil der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Folge: Die Eigentümergemeinschaft darf durch den Forderungsübergang nicht schlechter gestellt werden, als wenn der Schuldner direkt an sie geleistet hätte und die Forderung damit erloschen wäre (jurisPK-BGB/Kerwer, Buch 2, 3. Aufl. Rn. 9).