27.10.2008 | Veräußerung

Gesetzlicher Vermieterwechsel bei Übergang des Grundstückseigentums nach dem BImAG

Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt (BGH 9.7.08, VIII ZR 280/07, Abruf-Nr. 082631).

Sachverhalt

Die Beklagte mietete 1998 von der Bundesrepublik Deutschland eine Wohnung. Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz vom 9.12.04, BGBl. I S. 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1.1.05 das Eigentum an dem Grundstück auf die Klägerin über. Diese verlangte von der Beklagten vor den Instanzgerichten vergeblich eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete. Ihre Revision hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift scheidet aus. Ein Veräußerungsvorgang zwischen vormaliger und jetziger Eigentümerin hat nicht stattgefunden. Da das BImAG – anders als z.B. §§ 1056, 2135 BGB, §§ 11, 30 ErbbauVO, § 57 ZVG – auch keinen Verweis auf § 566 BGB enthält, konnte die Zustimmungsklage der Klägerin nur Erfolg haben, wenn § 566 BGB auf den Eigentumsübergang kraft Gesetzes entsprechend anzuwenden ist. Der BGH bejaht eine Analogie und verweist den Rechtsstreit an das LG zurück.  

Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 BGB soll – wie mit § 571 BGB a.F. – verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund originären Rechtserwerbs stattfinden. Da ein Mieter in diesem Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das RG entschieden, dass § 571 BGB a.F. auch in diesen Fällen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166).