26.08.2008 | Veräußerung

Aufwendungsersatz: Verjährungsbeginn setzt Kenntnis der Grundbuchumschreibung voraus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen (BGH 28.5.08, VIII ZR 133/07, Abruf-Nr. 081916).

Sachverhalt

Vermieterseits waren die sich aus „der normalen Abnutzung ergebenden Schönheitsreparaturen“ zu tragen. Hierzu war vereinbart, „... dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.“ Die klagenden Mieter zahlten an die Beklagte von 12/96 bis 8/05 eine monatliche Schönheitsreparaturkostenpauschale in Höhe von 27,60 EUR. In 9/05 forderten die Kläger die Beklagte wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen zur Erstattung der Kosten auf. Die Beklagte lehnte die Erstattung ab und verwies auf den zwischenzeitlichen Verkauf des Hausgrundstücks. Die Grundbucheintragung der Erwerberin erfolgte am 21.2.06. AG und LG (GE 07, 1254) haben die am 22.8.06 bei Gericht eingegangene Zahlungsklage abgewiesen. Auf Revision der Kläger hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Hierunter fallen auch Aufwendungsersatzansprüche, die – wie hier – auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen. Für die Frage der „Beendigung des Mietverhältnisses“ kommt es nicht auf dessen tatsächliches Ende (etwa durch Auszug der Mieter), sondern auf die rechtliche Beendigung an (BGH MK 06, 196, Abruf-Nr. 062016; WM 65, 527; NJW 91, 3031). Die Anwendung dieser Vorschrift ist unproblematisch, wenn es sich um die Beendigung des zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern noch andauernden Mietverhältnisses handelt.  

Die kurze Verjährungsfrist gilt aber auch, wenn das Mietverhältnis im Fall der Veräußerung des Grundstücks gemäß § 566 BGB auf den Erwerber übergeht. Danach tritt der Erwerber im Falle der Veräußerung des vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei – wie der BGH erneut bestätigt – nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (BGH MK 05, 59, Abruf-Nr. 050653).