24.05.2011 | Untervermietung

Darf der Vermieter dem Mieter bei unerlaubter Untervermietung (ordentlich) kündigen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.  

2. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.  

(BGH 2.2.11, VIII ZR 74/10 Abruf-Nr. 110846).

Sachverhalt

Der Mietvertrag lautet in § 27: „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich.“  

• Am 18.11.07 bat die Klägerin, eine Studentin, vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Untermieter A ab 1.12.07. Sie erhob anschließend erfolgreich Klage auf Zustimmung und nahm A noch während des Vorprozesses ab 1.2.08 in der Wohnung auf. Daraufhin kündigten die Beklagten wegen unberechtigter Untervermietung fristlos, hilfsweise ordentlich.

• Unter dem 25.11.08 bat die Klägerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines weiteren Zimmers an Untermieter B. Die Beklagten machten die Erteilung der Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abhängig. Im Zustimmungsprozess haben sie widerklagend in den Instanzen erfolgreich Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der BGH weist die Widerklage ab.

Entscheidungsgründe

Der Mietvertrag begründet regelmäßig ein Dauerschuldverhältnis mit personalem Bezug. Dieser personenbezogene Charakter wird u.a. durch § 540 Abs. 1 S. 1 BGB geschützt. Allein der Vermieter soll darüber befinden, ob das Mietobjekt, das er dem von ihm ausgewählten Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen hat, in die Hände Dritter gelangt oder nicht. Deshalb ist die Befugnis zur Untervermietung an seine Erlaubnis geknüpft. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dieser Grundsatz uneingeschränkt. Bei der Wohnungsmiete hat der Mieter nach Maßgabe des § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erlaubniserteilung.