26.03.2009 | Staffelmiete

Altverträge: Unbegrenzte Laufzeitregelungen teilnichtig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH 17.12.08, VIII ZR 23/08, Abruf-Nr. 090405).

Sachverhalt

Der Mietvertrag aus 5/96 sieht vor, dass sich die monatliche Miete (434,60 EUR) - ohne Laufzeitbegrenzung - jedes Jahr um 25,56 EUR (50 DM) erhöht, erstmals ab 1.7.98. Der Vermieter hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und verlangt seit dem 1/05 eine monatliche Miete von 536,84 EUR. Seine Klage auf Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von 7/05 bis 12/06 hatte in zweiter Instanz Erfolg. Die Revision des Beklagten führte hinsichtlich der Miete 7/05 wegen einer streitigen Aufrechnung des Beklagten zur Aufhebung und Zurückverweisung.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Für - wie hier - vor dem 1.9.01 geschlossene Staffelmietvereinbarungen gilt weiterhin § 10 MHG i.d.F. vom 21.7.93 (BGBl I, 1257), während die Neuregelung des § 557a BGB nur Staffelmietvereinbarungen betrifft, die ab dem 1.9.01 vereinbart worden sind (BGH MK 04, 165). Nach § 10 Abs. 2 MHG darf eine Staffelmiete nur für einen Zeitraum bis zu zehn Jahren vereinbart werden. Hiervon weicht die unbefristete Staffelmiete des Ausgangsvertrags ab. Die umstrittene Frage, ob dieser Verstoß gemäß § 134 BGB zur Nichtigkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung führt oder ob die Vereinbarung nur insoweit unwirksam ist, als sie über die früher zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht, beantwortet der BGH mit der h.M. wie aus dem LS. ersichtlich. Grund: Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Mangels anderer Anhaltspunkte nimmt der BGH an, dass die Parteien bei Kenntnis der Zeitgrenze nicht von einer Staffelmiete Abstand genommen, sondern eine mit maximaler Laufzeit gewählt hätten. Diese Beurteilung des hypothetischen Parteiwillens entspricht einer vernünftigen Interessenabwägung. Die Staffelmiete bietet für beide Parteien Kalkulationssicherheit und ist für den Mieter zudem vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 S. 2 MHG, bzw. jetzt § 557a Abs. 2 S. 2 BGB).  

Beachte: Die Entscheidung betrifft ausdrücklich nur eine individuell vereinbarte Staffelmiete. Ob die Grundsätze der Teilnichtigkeit auch auf eine formularmäßige Vereinbarung anzuwenden sind, hat der BGH bisher nicht entschieden. Blank (LMK 2/09) sieht einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Transparenzgebots.