01.02.2007 | Schönheitsreparaturen

Wenn der Mieter ohne zu renovieren auszieht ...

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann darin eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung hierfür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.  

2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze dieser Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadenersatzanspruchs wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreicht.  

(KG 30.10.06, 8 U 38/06, Abruf-Nr. 070246)  

Praxishinweis

Die Entscheidung betrifft einen Fall, der so oder ähnlich in der Praxis häufig vorkommt: Der Mieter war ausgezogen. Der Vermieter hielt es für entbehrlich, dem Mieter eine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen zu setzen. Stattdessen hatte er ein Unternehmen mit deren Ausführung beauftragt und vom Mieter Kostenerstattung verlangt. Der Schadenersatzanspruch des Vermieters war damit jedoch hinfällig, § 281 Abs. 2 BGB. In diesem Zusammenhang stellt das KG mehrere Merksätze auf, die der mietrechtliche Berater kennen muss:  

Checkliste: Die Merksätze des KG 30.10.06, 8 U 38/06

• Die im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, Räume zu öffnen, reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es einer Nachfristsetzung zur Beseitigung von Mängeln bedarf, ist unwirksam, § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie ist mit dem wesentlichen Grundgedanken von § 281 Abs. 1 BGB nicht zu vereinen und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 307 Rn. 30).

• Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters – und damit eine Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung – setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter klar gemacht hat, was er von ihm im Einzelnen erwartet, vor allem, welche Arbeiten er durchführen muss.

• Ausnahmsweise kann sich im Einzelfall aus dem Verhalten des Mieters eine endgültige Erfüllungsverweigerung ergeben. Dann muss er aber durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen will. Das Nichthinterlegen der neuen Adresse genügt hierfür nicht.

• Eine 14-Tage-Frist zur Renovierung einer kompletten Wohnung genügt.

Die Vermieter hätten bereits bei Abschluss des Vertrags mit den Neumietern die (Alt-)Mieter darauf hinweisen müssen, dass die Nachfolgemieter zu einem bestimmten Zeitpunkt in die Wohnung einziehen sollten. Sie hätten den (Alt-)Mietern spätestens zum Ende des Mietvertrags mit diesen einen Besichtigungs- und Übergabetermin anbieten müssen. Sie wären dann in der Lage gewesen, ohne zeitliche Not den Zustand der Wohnung festzustellen und die Mieter frühzeitig zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzufordern. Nach erfolgter Rückgabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand hätten sie wie folgt die Mieter anschreiben müssen:  

Musterformulierung: Fristsetzung nach Auszug des Mieters (Schönheitsreparaturen)

Sehr geehrte ...  

Sie haben uns am ... das Mietobjekt ... zurückgegeben. Leider haben Sie die vertraglichen Schönheitsreparaturen, die wir am Besichtigungstermin vom ... ausdrücklich besprochen hatten, nicht ausgeführt. Insbesondere haben Sie folgende Arbeiten nicht vorgenommen: ...  

Wir setzen Ihnen hiermit eine Frist bis zum (14-Tages-Frist) ..., um die vertraglich geschuldeten Renovierungsarbeiten vorzunehmen.  

Die Wohnung ist zum ... neu vermietet. Sollten Sie die Schönheitsreparaturen nicht rechtzeitig innerhalb der o.g. Frist durchführen und Ihre Nachmieter nicht zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt einziehen können, setzen Sie sich der Gefahr eines Schadenersatzanspruchs aus.  

Mit freundlichen Grüßen