01.06.2006 | Schönheitsreparaturen

„Starre Fristen“: BGH verschärft Mieterschutz

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.  

2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.  

(BGH 5.4.06, VIII ZR 178/05, n.v., Abruf-Nr. 061292)  

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag lautet unter der Überschrift „Erhaltung der Mietsache“ in § 6:  

Die streitgegenständlichen Klauseln

(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre ... Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.  

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.  

(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.  

 

Der Beklagte hat in seiner über 3 ½-jährigen Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags verlangt die klagende Vermieterin – in allen Instanzen erfolglos – von ihm Zahlung der vollständigen Kosten für einen Deckenanstrich in Bad und Küche sowie der (zeit-)anteiligen Kosten für die Renovierung der übrigen Räume.  

Praxishinweis