25.08.2009 | Schönheitsreparaturen

So berechnet der BGH den Bereicherungsanspruch des Mieters

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH 27.5.09, VIII ZR 302/07, Abruf-Nr. 092225).

Praxishinweis

Da die von den Mietern aufgrund unwirksamer Endrenovierungsklausel rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen nicht in Natur herausgegeben werden können, muss der Vermieter nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz leisten.  

Anders als in den Fällen eines Bereicherungsausgleichs von Grundstücksverwendungen (BGH NZM 99, 19; vgl. auch BGH 29.4.09, XII ZR 66/07, MK 09, 151, Abruf-Nr. 091997) bemisst der BGH den Wertersatzanspruch nicht nach einer durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretenen objektiven Ertragswertsteigerung der Mieträume, d.h. nach der Möglichkeit eine höhere Miete zu erzielen als ohne Renovierung.  

Grund: Die Lösung passt nicht, weil die Leistung der Mieter hier darin bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung vermeintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit durch eine Werkleistung zu erbringen. Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleistungen richtet sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung vielmehr grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung.