26.02.2008 | Schönheitsreparaturen

Quotenabgeltungsklausel und Transparenzgebot

von RiAG Dr. Ulrich Schumacher, Dortmund

Eine Quotenabgeltungsklausel entspricht nur dann dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, wenn zum einen für den Vermieter keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Zum anderen muss der Mieter ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird. Im Rahmen des Zumutbaren müssen die Rechte und Pflichten des Mieters so klar und präzise wie möglich beschrieben werden (BGH 26.9.07, VIII ZR 143/06, Abruf-Nr. 073468).

Sachverhalt

Nach Ende der Mietdauer von etwa drei Jahren verlangte der Mieter vom Vermieter Rückzahlung der Kaution in Höhe von ca. 1.300 EUR. Zuvor hatte der Mieter Wände und Decken gestrichen, aber keine Arbeiten an den Holzteilen ausgeführt. Der Vermieter berief sich auf die in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags enthaltene Quotenabgeltungsklausel und behielt die Kaution ein. Dabei ging der Vermieter von einer Quote von 57,5 Prozent aus und hielt entsprechend einem Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs einen Kostenaufwand von ca. 3.300 EUR für erforderlich. Zu den Schönheitsreparaturen enthielt der Mietvertrag in § 16 u.a. folgende Regelung:  

Die umstrittenen Klauseln des Mietvertrags

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:  

in Küchen, Bädern und Duschen:	alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten:	alle 5 Jahre
in anderen Räumen:	alle 7 Jahre

 

4. Von den in Nr. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.  

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Nr. 2 bis 4 nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Nr. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.  

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Nr. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.  

 

Der klagende Mieter hielt die Klauseln für unwirksam. Das AG hat der Klage (bis auf einen Teil der geforderten Zinsen) stattgegeben. Berufung (LG Kiel WuM 06, 312) und Revision des beklagten Vermieters waren erfolglos.  

Entscheidungsgründe