26.02.2008 | Schönheitsreparaturen
Fristenpläne bei Alt-Mietverträgen
| Für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge gilt: Der Fristenplan des Mustermietvertrags des BMJ 1976 kann auch kraft AGB wirksam vereinbart werden (BGH 26.9.07, VIII ZR 143/06, Abruf-Nr. 073468). |
Praxishinweis
Der BGH bekräftigt damit seine frühere Rechtsprechung (NJW 05, 1188; NJW 06, 3778). Grund: Im Schrifttum wird zunehmend die Dauer der üblichen Regelfristen für Schönheitsreparaturen (drei, fünf und sieben Jahre) als unangemessen kurz kritisiert (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rn. 269; Langenberg, WuM 06, 122; ders., WuM 07, 231; Wiek, WuM 06, 680; Kappus, ZMR 07, 31; ders., NJW 07, 3635). Die meisten in der Vergangenheit abgeschlossenen Mietverträge orientieren sich nämlich an der in Fn. 1 zu § 7 des Mustermietvertrags 1976 empfohlenen Regelung).
Der BGH lässt aber die Frage offen, ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für einzelne oder alle Renovierungsarbeiten längere Regelfristen geboten sind. Vermieter sollten daher beim Abschluss von neuen Mietverträgen aus Sicherheitsgründen, jedenfalls formularmäßig, anstatt Fristenplänen, die sich an dem o.g. Turnus orientieren, Fristenpläne vereinbaren, die sich an dem Turnus von fünf, acht und zehn Jahren ausrichten (Goch, MK 07, 198). Selbstverständlich müssen dabei starre Fristenpläne und starre Quotenabgeltungsklauseln vermieden werden. Also sollten im Allgemeinen Renovierungspflichten des Mieters in Bad und Küche grundsätzlich erst nach fünf Jahren, Tapezierungen und der Anstrich von Raufasertapeten in den Wohnräumen und Schlafräumen sowie im Flur nach acht Jahren, in sonstigen Nebenräumen nach zehn Jahren im Mietvertrag vorgesehen sein. Außerdem empfiehlt es sich, für Lackarbeiten noch längere Fristen vorzusehen: In Bad und Küche acht, in Wohnräumen, Schlafräumen und im Flur zehn sowie in sonstigen Räumen 15 Jahre (Langenberg, WuM 06, 122; Kappus, NJW 07, 3635). Nur dann ist der Vermieter wirklich auf der sicheren Seite.
