09.11.2010 | Räumungsprozess

Keine Räumungsverfügung bei finanzieller Notlage des gewerblichen Vermieters

1. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungsräumungsverfügung.  

2. Eine auf Räumung gerichtete Regelungsverfügung kommt nicht bereits in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.  

3. Zur Frage, ob eine Regelungsverfügung auf Räumung zulässig ist, wenn der Vermieter infolge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.  

(OLG Düsseldorf 26.2.09, I-10 W 14/09, Abruf-Nr. 091234)

Sachverhalt

Die Antragstellerin hat das Hauptmietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und die Antragsgegnerin als Untermieterin vergeblich zur Herausgabe des Ladenlokals aufgefordert. Sie macht geltend, zufällig davon Kenntnis erlangt zu haben, dass das Mietobjekt von ihrer Mieterin - ohne Berechtigung - an die Antragsgegnerin weitervermietet bzw. überlassen worden sei. Die Hauptmieterin sei vermögenslos bzw. faktisch nicht mehr existent. Sie bestreite durch die Vermietung der Immobilie ihren Lebensunterhalt und sei auf die Mieteinnahmen finanziell angewiesen. Durch die zu erwartenden Mietausfälle (monatlich 8.984,50 EUR) und Schadenersatzforderungen des bereits feststehenden Nachmieters würde sie in eine wirtschaftlich existentielle Notlage geraten. Der Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung scheiterte in beiden Instanzen.  

Entscheidungsgründe

Eine Sicherungsverfügung kommt im Streitfall schon deshalb nicht in Betracht, weil der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Antragstellerin durch die schlichte Herausgabeverweigerung der Antragsgegnerin nicht gefährdet ist. Es sind keine Anhaltspunkte vorgetragen, dass insoweit eine Vereitelung oder wesentliche Erschwerung der Rechtsdurchsetzung im Hauptsacheverfahren droht. Die von der Antragstellerin behauptete Uneinbringlichkeit der Mietrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietforderungen gefährden den Räumungsanspruch jedenfalls nicht (OLG Celle NZM 01, 194).  

Auch der Erlass einer Regelungsverfügung ist weder zur Verhinderung von Gewalt noch zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus sonstigen gleichwertigen Gründen geboten. Die Antragsgegnerin hat den Besitz an der Mietsache nicht durch verbotene Eigenmacht, sondern durch Besitzüberlassung der Hauptmieterin erlangt. Der bloße Ablauf des Mietvertrags und die Weigerung, die Sache herauszugeben, machen den Besitz im Verhältnis der Parteien im Übrigen auch nicht fehlerhaft i.S. des § 858 BGB. Verbotene Eigenmacht i.S. der §§ 858, 861 BGB kann nur gegen den unmittelbaren Besitzer, nicht aber gegen die Antragstellerin als nur mittelbare Besitzerin verübt werden (BGH NJW 77, 1818).