21.02.2011 | Modernisierung

Mieter muss Laminat statt PVC-Böden dulden

von RA, Norbert Monschau, FA Mietrecht und WEG-Recht, Erftstadt

Der Austausch etwa 40 Jahre alter PVC-Böden gegen neuen Laminatboden stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache gemäß § 554 Abs. 2 BGB dar, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat (AG München 25.3.10, 474 C 31317/09, Abruf-Nr. 110564).

Sachverhalt

Der Vermieter will die 40 Jahre alten PVC-Böden gegen Laminatboden austauschen. Der Mieter meint, er müsse die Maßnahme gemäß § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht dulden, weil er vor zehn Jahren einen Teppichboden gekauft und auf eigene Kosten verlegt habe, der noch nicht verschlissen sei. Im Übrigen sei die Maßnahme eine unzulässige Vertragsänderung, weil sich auch der PVC-Boden noch in einem optisch wie funktionell einwandfreien Zustand befinde und keine nachhaltige Wohnwertverbesserung bringe. Das AG hat ihn zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verurteilt.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Das AG orientiert sich an dem grundlegenden Urteil des BGH vom 20.7.05 zur Auslegung des § 554 Abs. 2 BGB (MK 05, 173, Abruf-Nr. 052433). Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache dient, ist danach objektiv zu bestimmen, unabhängig von den Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis und unabhängig von den Kosten oder der zu erwartenden Mieterhöhung. Maßstab ist nicht der subjektive Nutzen des Mieters (AG Lichtenberg GE 07, 1054), sondern die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, sodass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im Übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet wird.  

Anders als in § 559 BGB wird eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache nicht verlangt. Daher können geringfügige Verbesserungsmaßnahmen zwar eine Duldungspflicht begründen, führen aber nicht zur Mieterhöhung (AG Frankfurt a.M. ZMR 06, 292). Der Vermieter hat auch seiner Darlegungs- und Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB genügt. Er hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Dauer und voraussichtlichen Umfang schriftlich mitgeteilt.