25.11.2009 | Minderung

Keine Minderung bei behördlicher Duldung einer nicht genehmigten Wohnungsnutzung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.  

2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der II. BV als Wohnraum anzurechnen sind.  

(BGH 16.9.09, VIII ZR 275/08, Abruf-Nr. 093470)

Sachverhalt

Die Kläger waren Mieter eines Einfamilienhauses der Beklagten. Die Wohnfläche beträgt laut Vertrag 129,4 m². Im Haus befinden sich Dachgeschossräume, die von den Klägern bis 05 als Wohnraum genutzt wurden. Sie machen geltend, diese Räume seien wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen. Die tatsächliche Wohnfläche betrage daher nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab. Ihre Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung, dass sie ab 11/07 nur zur Zahlung einer geringeren Miete verpflichtet seien, war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die vertraglich vorgesehene Nutzung spielen im gerichtlichen Alltag eine erhebliche Rolle. In der Sache geht es meist darum, ob der Mieter die Miete deswegen mindern und/oder hierauf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund stützen kann (§§ 543, 569 Abs. 1 BGB).  

Nach der Rechtsprechung des für die gewerbliche Miete zuständigen XII. Zivilsenats stellen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, zwar grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. des § 536 Abs. 1 BGB dar. Dieser berechtigt den Mieter aber solange nicht zu einer Minderung der Miete oder fristlosen Kündigung, wie die zuständige Behörde die unzulässige Nutzung duldet (BGH MK 08, 59, Abruf-Nr. 080794).