01.02.2006 | Minderung

Hinnahme der Minderung schließt Nachforderung des Vermieters nur bei Verwirkung aus

§ 539 BGB a.F. kann nicht analog auf einen Mietrückstand angewandt werden, der aus einer vom Vermieter über längere Zeit widerspruchslos hingenommenen Minderung herrührt. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, beurteilt sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung (BGH 19.10.05, XII ZR 224/03, GuT 06, 25, Abruf-Nr. 053634).

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit 3/01 Eigentümerin des Grundstücks. Sie verlangt von der Beklagten aus abgetretenem Recht Zahlung rückständiger Miete von 1/98 bis 12/00 aus einem gewerblichen Mietvertrag. Die Voreigentümerin hatte ihre Mietzinsansprüche gegen die Beklagte bereits in 1995 an eine Bank abgetreten. Seit 1/98 zahlte die Beklagte wegen diverser Mängel an die Bank und anschließend an den bis 14.9.00 eingesetzten Zwangsverwalter nur eine reduzierte Miete. In 9/98 trat die Voreigentümerin sämtliche Mietzinsansprüche an die Klägerin ab. Die Bank „verzichtete“ mit Schreiben vom 9.10.00 auf ihre Rechte aus den abgetretenen Mietforderungen. Die erste Aufforderung zur Zahlung der rückständigen Miete erfolgte mit Schreiben der Klägerin vom 20.12.00. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte (vorläufigen) Erfolg.  

Praxishinweis

Nach der bis zum 1.9.01 geltenden Rechtslage war die Minderung in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. für die Vergangenheit und die Zukunft ausgeschlossen, wenn der Mieter einen Mangel über längere Zeit hingenommen und die Miete über längere Zeit vorbehaltlos ungemindert weitergezahlt hat (BGH NJW 97, 2674; NJW-RR 92, 267). Dabei wurde eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als „längere Zeit“ angesehen (BGHZ 155, 380). Der XII. Senat lehnt es ab, diese für die neue Gesetzeslage bereits aufgegebene Rechtsprechung (BGH MK 05, 76, Abruf-Nr. 051027) auch für die Zeit vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes auf Nachforderungsansprüche des Vermieters zu übertragen, der die Kürzung der Miete über längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat. Insoweit fehlt es zum einen schon an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke, zum anderen ist der auf Gewährleistungsansprüche des Mieters gerichtete Normzweck des § 539 BGB a.F. nicht mit dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Miete vergleichbar (Wichert, ZMR 00, 65).  

Das bedeutet für die Beratungspraxis, dass der Vermieter rückständige Miete sowohl aus der Zeit vor der Mietrechtsreform als auch aus der Zeit danach nur dann nicht mehr verlangen kann, wenn die Voraussetzungen der Verwirkung vorliegen. Das setzt voraus, dass