21.02.2011 | Mietvertrag

Parteivereinbarungen im Wohnraummietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen können in Wohnraummietverträgen nur in begrenztem Umfang getroffen werden. Allgemeine Vereinbarungen über den Mietgebrauch oder Hausordnungsregelungen müssen sich an den §§ 307 ff. BGB messen lassen, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Der folgende Beitrag zeigt, worüber Vereinbarungen getroffen werden können und worüber nicht.  

Vertragsdauer

Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es kann jedoch auch nach § 542 Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Dies ist allerdings nur in Form des Zeitmietvertrags nach § 575 BGB unter den dort geregelten und nach § 575 Abs. 4 BGB zwingenden Voraussetzungen zulässig.  

• Ein formularmäßiger beiderseitiger Verzicht auf ordentliche Kündigungen ist unwirksam, wenn er einen längeren Zeitraum als vier Jahre umfasst (BGH MK 06, 62, Abruf-Nr. 060552, wobei hier zusätzlich ausgeführt ist, dass die Kündigungsausschlussfrist mit Vertragsschluss, nicht mit Mietbeginn beginnt). Ebenso jetzt BGH 8.12.10, VIII ZR 86/10, Abruf-Nr. 110098, wobei der Mieter den Vertrag zum Ende des Vierjahreszeitraums tatsächlich beenden können muss, nicht also erst nach Ablauf des Zeitraums sich die Kündigungsfrist anschließt. Eine geltungserhaltende Reduktion soll nicht möglich sein.

• Ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist nur wirksam, wenn er zusammen mit einer Staffelmietvereinbarung vereinbart worden ist und nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung dauert (BGH WuM 06, 97).

• Mit einer Individualvereinbarung soll ein Kündigungsverzicht auch für längere Zeit als vier Jahre möglich sein (BGH WuM 06, 445).