01.04.2007 | Mietvertrag

Müssen Grundstückseigentümer als Vermieter im Mietvertrag namentlich benannt werden?

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Die Schriftform des § 550 BGB wird auch durch die Bezeichnung der Vermieterseite mit „Grundstückseigentümer“ ohne Namenszusatz im Rubrum des Mietvertrags gewahrt (OLG Düsseldorf, 23.1.07, I-10 U 134/06, Abruf-Nr. 070982).

Sachverhalt

Die aus drei Personen bestehenden Kläger sind Eigentümer eines Bürohauses. Sie haben dem Berufungskläger und seinem Partner Büroräume vermietet. Das Rubrum des 10-Jahresvertrags lautet: „Mietvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer, vertreten durch die X-KG, (nachstehend stets als Vermieter bezeichnet) und..“. Der Mietgegenstand ist in § 1 wie folgt beschrieben: „Der Vermieter vermietet an den Mieter im Objekt (es folgt Postleitzahl) in D., X-Straße Nr. ..., im 6. OG links, Büroflächen ... gemäß beiliegender Grundrissskizze ..“. Nachdem die von den Mietern betriebene Firma insolvent geworden war, haben diese das Mietverhältnis u.a. wegen fehlender Bezeichnung der Vermieter vorzeitig gekündigt und die Mietzahlung eingestellt. Das LG hat die Mieter antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Nach Zurückweisung seines PKH-Antrags durch das OLG hat der Berufungskläger seine Berufung zurückgenommen.  

Praxishinweis

PKH hätte dem Berufungskläger nur bewilligt werden können, wenn das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels gemäß § 566 S. 2, § 564 Abs. 2, § 565 Abs. 1a BGB a.F. (= § 550, § 542 Abs. 1, § 580a Abs. 2 BGB) hätte vorzeitig gekündigt werden können. Das OLG verneint dies.  

Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt bereits der Schriftform, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH MK 06, 28, Abruf-Nr. 053559). Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss aber im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen müssen. Hieran gemessen muss der künftige Vermieter/Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht schon namentlich bekannt sein. Die Bestimmbarkeit ist gewahrt, wenn der Sachverhalt, an den die Parteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person derselben verbleibt.