01.02.2005 | Mietprozess

Was Mieter bei einer fristlosen Kündigung wegen Gebrauchsstörung beachten müssen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch Wasserschaden) selbst zu vertreten hat.  

2. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (BGH 10.11.04, XII ZR 71/01, n.v., Abruf-Nr. 043157).  

Sachverhalt

Infolge eines Wasserschadens entstanden erhebliche optische Beeinträchtigungen sowie Schimmelbildung mit unangenehmem Geruch. Die beklagte Mieterin behauptet, das Wasser sei von außen in ihre Räume eingedrungen. Die klagenden Vermieter behaupten, als Ursache komme nur ein Wasseraustritt in den Mieträumen in Betracht. Die Beklagte hat die Miete ab dem Schadensereignis gemindert und nach erfolgloser Fristsetzung zur Mangelbeseitigung fristlos gekündigt. Die Klage auf Zahlung rückständiger Miete und Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses blieb in den Instanzen erfolglos. Die Revision der Kläger hatte vorläufigen Erfolg.  

Praxishinweis

Der Mieter kann nicht nach § 543 BGB kündigen und mindern, wenn er die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs selbst zu vertreten hat. Den Vermieter trifft dann auch keine Wiederherstellungspflicht. Folge: Auf Fristsetzungen des Mieters kommt es nicht an (BGH NJW 98, 595; BGHZ 116, 334).  

Der Mieter muss nur darlegen und beweisen, dass er die Zerstörung der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn die vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind (BGHZ 66, 349). Ist dagegen streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter nach gefestigter Rechtsprechung die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt (BGHZ 66, 349; 126, 124; 131, 95). Eine in seinen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Diese Beweislastgrundsätze erstreckt der BGH nun auf den Fall, dass die Parteien darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben. Der Vermieter muss daher zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst wenn ihm dies gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH NJW 98, 595; NJW 94, 1880; BGHZ 126, 124).