28.10.2009 | Mietgebrauch

Wohnung als Arbeitsplatz: Wo liegen die Grenzen zur vertragswidrigen Nutzung?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH 14.7.09, VIII ZR 165/08, Abruf-Nr. 092854).

Sachverhalt

Die Beklagten haben von der Klägerin zu Wohnzwecken eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Eine hiervon abweichende Nutzung ist „nur mit Einwilligung des Vermieters“ zulässig. Der Beklagte 1 ist selbstständiger Immobilienmakler ohne eigene Geschäftsräume und übt sein Gewerbe in der Wohnung aus. Die Klägerin forderte ihn unter Androhung der Kündigung in 3/07 vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Anfang 6/07 erklärte sie wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten für die Räumungsaufforderung abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Praxishinweis

Das LG hat sowohl die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB als auch eine begründete ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verneint. Ersteres scheint so klar, dass der BGH hierzu kein Wort verliert. Anders als das Berufungsgericht geht der BGH aber davon aus, dass die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon überschritten sein kann, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit nach außen hin in Erscheinung tritt.

Der BGH beantwortet die umstrittene Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf (Nachweise, Urteilsgründe Tz. 11), wie aus dem LS. ersichtlich. Das heißt: Die Grenze zwischen einer zulässigen Wohnnutzung und einer vertragswidrigen gewerblichen (Mit-)Benutzung wird regelmäßig überschritten, wenn die geschäftliche Tätigkeit des Mieters Außenwirkung entfaltet. Das kann z.B. der Fall sein, wenn er