01.10.2006 | Mietgebrauch

Vermieter haftet für erhöhte Einbruchsgefahr infolge anfänglicher Baumängel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen (BGH 7.6.06, XII ZR 34/04, Abruf-Nr. 062017).

Praxishinweis

Der BGH bejaht einen die Haftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB auslösenden, anfänglichen Mangel nach den in MK 06, 134, (Abruf-Nr. 061846) dargestellten Kriterien. Zwar fehlte vorliegend eine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mauerwerks. Die Räume sollten aber zu dem von der Klägerin beabsichtigten Nutzungszweck (Handel mit hochwertigen Elektroartikeln) geeignet sein. Dazu gehört nach der Verkehrsanschauung auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erscheinungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erfüllen. Da die Räume von innen den Eindruck einer einheitlichen massiven Außenmauer hervorgerufen hatten – eine Besichtigung von außen hatte bei Anmietung nicht stattgefunden –, war der von einem massiven Mauerwerk ausgehende übliche Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet anzusehen. Dieser war auf Grund von Baumängeln jedoch hier nicht eingehalten. Die ursprünglich an der Grundstücksrückseite vorhandene Fensteröffnung war ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert. Die Vermauerung war unverputzt.  

Der BGH stellt klar: Der übliche Sicherheitsstandard verlangt nicht, dass jedweder Einbruch ausgeschlossen ist. Einbrüche in Geschäftslokale ereignen sich immer wieder, ohne dass zugleich ein Mangel der Mietsache vorliegt. Stellt jedoch eine nicht fachgerechte Vermauerung eine erhebliche Gefahrenquelle dar und wird dadurch potenziellen Einbrechern ermöglicht, an dieser Schwachstelle „ohne größere Schwierigkeiten“ einzubrechen, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. Für hieraus entstandene Schäden haftet auch der Erwerber des Grundstücks (§ 566 Abs. 1 BGB).Wichtig: Benötigt der Mieter eine höhere Sicherungsausstattung, muss er sich hierüber bei Vertragsschluss mit dem Vermieter einigen oder von der Anmietung absehen. Den Vermieter trifft im Übrigen keine grundsätzliche Pflicht, den Sicherheitsstandard des Mietgebäudes veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen (OLG Düsseldorf MK 02, 130, Abruf-Nr. 020764, r.kr. gemäß Nichtannahmebeschluss des BGH 21.1.04, XII ZR 164/02).  

Erlangt der Mieter nach Vertragsschluss Kenntnis vom Mangel und unterlässt er die Anzeige nach § 536c Abs. 1 BGB, ist ein Schadenersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sofern der Vermieter den Mangel bei rechtzeitiger Anzeige hätte beseitigen können. Gleiches gilt bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Mieters (BGHZ 68, 281). Die Beweislast trägt der Vermieter (BGH MK 04, 191, Abruf-Nr. 042199). Diese Anzeigepflicht entfällt nur, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist oder nach den Umständen bekannt sein muss (BGH MK 02, 66, Abruf-Nr. 020341). Das Gericht muss, § 536c Abs. 2 BGB nur prüfen, wenn sich der Vermieter darauf im Prozess beruft (BGH MK 04, 191, Abruf-Nr. 042199). Hier lagen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin den Mangel kannte oder er sich hätte aufdrängen müssen. Nachforschungen zur Ermittlung von Mängeln muss der Mieter nicht anstellen (BGHZ 68, 281).