25.08.2009 | Mieterinvestitionen

Vorzeitiges Mietende: Auch der Ersteigerer haftet auf Bereicherungsausgleich

1. Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt.  

2. Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung des Senatsurteils vom 5.10.05, XII ZR 43/02, NJW-RR 06, 294).  

(BGH 29.4.09, XII ZR 66/07, Abruf-Nr. 091997)

Sachverhalt

Der Beklagte mietete in 5/98 von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Die Klägerin hat das Grundstück in 12/03 ersteigert und das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjekts. Die Räumungs- und Herausgabeklage hatte in den Instanzen Erfolg. Die Hilfswiderklage des Beklagten, die Klägerin zu verurteilen, an ihn für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum 31.3.09 monatlich 317,20 EUR, für die Zeit danach bis zum 31.3.14 monatlich 297,70 EUR und für die Zeit danach bis zum 31.3.19 monatlich 276,90 EUR zu zahlen, hat das OLG abgewiesen. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Dem Beklagten kann ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig und zwar infolge ihrer Kündigung schon zum 31.12.05 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist (BGH MK 06, 49, Abruf-Nr. 053572). Mit der Beendigung des Mietvertrags vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die vom Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH WM 60, 497) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.  

Nach dem o.g. BGH-Urteil ist bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält.