28.10.2009 | Mieterhöhung

BGH bestätigt 10-Prozent-Grenze: Mieter muss für die vereinbarte Wohnfläche zahlen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 Prozent davon abweicht (BGH 8.7.09, VIII ZR 205/08, Abruf-Nr. 092317).

Sachverhalt

Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 55,75 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 m². Mit Schreiben vom 24.11.06 forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 EUR auf 432,56 EUR mit Wirkung ab 1.2.07 zuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das einschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von 6,43 EUR bis 9,83 EUR je m² und einen Mittelwert von 7,83 EUR je m² ausweist. Die Mieterhöhungsklage war in allen Instanzen erfolgreich.  

Entscheidungsgründe

Der BGH vervollständigt seine Rechtsprechung zur 10-Prozent-Grenze bei Wohnflächenabweichungen. Er hält im Anschluss an die Senatsurteile vom 7.7.04 (MK 04, 160, Abruf-Nr. 042071) und 23.5.07 (MK 07, 155, Abruf-Nr. 072300) daran fest, dass in der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist. Das heißt: Im Mieterhöhungsverlangen ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche (55,75 m²) und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche (51,03 m²) zugrunde zu legen, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt.  

Entgegen einer verbreiteten Auffassung (Nachweise Urteilsgründe Tz. 11) ist nicht aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) abzuleiten, dass die Vereinbarung einer gemessen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine verkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen. Grund: Eine Wohnflächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst.