28.07.2009 | Kündigung

Fristlose Kündigung bei erheblicher Wohnflächenabweichung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH 29.4.09, VIII ZR 142/08, Abruf-Nr. 091658).

Sachverhalt

Die Kläger waren seit 5/02 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Sie erklärten in 1/05 die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Sie zogen Ende 1/05 aus und stellten die Mietzahlung ein. Die Kläger begehren die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens nebst Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung überzahlter Miete nebst Zinsen. Widerklagend verlangt der Beklagte die Zahlung der Miete für 2/05 bis 4/05. Das gerichtliche Sachverständigengutachten ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und damit um 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Der BGH hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen.  

Praxishinweis

Weicht die tatsächliche Wohnfläche - wie hier - um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ab, liegt ein Mangel der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor (st. Rspr., vgl. BGH MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340). Folge: Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht gewährt, sodass die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen.  

Nach der Rechtsprechung des für die gewerbliche Miete zuständigen XII. Zivilsenats ist bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen zusätzlich erfüllt sein müssen. Das heißt: Es ist in diesen Fällen nicht mehr zu prüfen, ob dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertrags zumutbar ist (BGH MK 07, 14, Abruf-Nr. 063513; noch zweifelnd MK 05, 155, Abruf-Nr. 051693). Der VIII. Senat schließt sich dieser Auffassung in Einklang mit einer verbreiteten Auffassung im Schrifttum (Nachweise Urteilsgründe Tz. 16) auch für die Wohnraummiete an. Grund: Nach der Gesetzessystematik handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund i.S. von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Folge: Die Kläger mussten entgegen der Annahme des Berufungsgerichts zur Begründung der fristlosen Kündigung nicht darlegen, weshalb die festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihnen bisher nicht aufgefallen war, plötzlich einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung darstellen soll.