01.08.2007 | Kaution

BGH stärkt Rechte des Erwerbers

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Kaution.  

2. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter.  

(BGH 17.4.07, VIII ZR 219/06, Abruf-Nr. 071587)  

Praxishinweis

Kern der Entscheidung ist die vom BGH verneinte Frage, ob der Erwerber auch noch auf Rückzahlung der Kaution haftet, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Eigentumswechsels beendet und der Mieter bereits ausgezogen ist. Das LG hatte die Verurteilung der beklagten Erwerberin damit begründet, dass die Kaution sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erstrecke (BGH MK 06, 100, Abruf-Nr. 061016) und die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr des Auszugs des Mieters bei Eigentumserwerb noch nicht erteilt gewesen sei.  

Der BGH sieht in §§ 566, 566a BGB ein ineinandergreifendes System. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Sein hierdurch erworbener berechtigter Besitz soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.  

Zudem erfüllt das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter eine Publizitätsfunktion. Der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage erkennen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rn. 3; Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters dadurch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinbarung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Hieran gemessen erfordern die §§ 566, 566a BGB nach ihrem Wortlaut und Zweck grundsätzlich im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis und kumulativ den Besitz des Mieters (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 566 Rn. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 BGB Rn. 12; MüKo/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rn. 16; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 BGB Rn. 31).