01.08.2006 | Instandhaltung

Vermieter ist für verplombten Stromzähler außerhalb der Mieträume nicht verantwortlich

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter haftet nicht für Schäden an Sachen des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (BGH 10.5.06, XII ZR 23/04, n.v., Abruf-Nr. 061846).

Sachverhalt

Die Klägerin mietete in 1991 von der Beklagten Räume zum Betrieb einer Arztpraxis in einem 1971 errichteten, unsanierten DDR-Plattenbau. In 2001 kam es in der Praxis zur Beschädigung von Elektrogeräten. Ursache hierfür war ein Defekt im Stromzähler. Der Zähler steht im Eigentum des Elektrizitäts-Versorgungsunternehmens, das die Klägerin mit Strom beliefert hat. Er befindet sich im Gebäude der Beklagten, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur vom Elektrizitätsunternehmen geöffnet werden. Das Berufungsgericht hat die Schadenersatzklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos.  

Praxishinweis

Voraussetzung eines Schadenersatzanspruchs nach § 536a BGB ist ein anfänglicher oder nachträglicher Mangel der Mietsache. Dieser liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss.  

Ein Mangel ist daher nur anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit“ des Mietobjekts von seiner „Soll-Beschaffenheit“ abweicht. Den Soll-Zustand können Sie wie folgt ermitteln: