01.05.2005 | Gewerberaummiete

Vereinbarter Mieterwechsel: Anforderungen beachten

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Enthält der befristete gewerbliche Mietvertrag die Regelung „Der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt“, entspricht ein Mieterwechsel nur der Interessenlage, insbesondere des Vermieters, wenn auch die Bindung an die feste Mietzeit auf den Nachmieter übergeht.  

2. Der Vermieter muss sich nach vorzeitiger Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung zwar nach § 254 BGB bemühen, den Schaden gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung gering zu halten. Daraus folgt aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis zu vermieten. Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt der Mieter.  

(BGH 16.2.05, XII ZR 162/01, n.v., Abruf-Nr. 050913)

Sachverhalt

1994 vermietete die Klägerin dem Beklagten gewerbliche Flächen für sechs Jahre. In 9/97 schrieb der Beklagte – zugleich Geschäftsführer der B.-GmbH –, er „beabsichtige“, die Rechte und Pflichten vereinbarungsgemäß mit Wirkung zum 1.10.97 auf die B.-GmbH zu übertragen. Die Klägerin antwortete, sie habe die „gewünschte Änderung vorgemerkt“. Seit 1/98 leisteten weder der Beklagte noch die B.-GmbH Mietzahlungen. Nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde das Mietobjekt in 6/98 geräumt und nach 8 1/2 Monaten zu einer geringeren Miete weitervermietet. LG und OLG wiesen die Zahlungsklage wegen fehlender Passivlegitimation des Beklagten ab. Die Revision der Klägerin hatte hinsichtlich der Miet-/Nutzungsentschädigung bis 6/98 und hinsichtlich der für 8 1/2 Monate geltend gemachten Mietausfallentschädigung Erfolg.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Der beabsichtigte Wechsel der Vertragsparteien eines (befristeten) Mietvertrags kann in rechtlich unterschiedlicher Weise vollzogen werden (BGH ZMR 98, 155; BGHZ 96, 302):  

• Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter beendet und ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter (der neuen Partei) geschlossen werden.

• Die Auswechslung der Partei kann auch im Wege eines einheitlichen Vertragswerks als so genannter dreiseitiger Vertrag vollzogen werden.