28.07.2009 | Gewerberaummiete

Kein possessorischer Rechtsschutz des Mieters gegen „kalte Räumung“

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume (BGH 6.5.09, XII ZR 137/07, Abruf-Nr. 091890).

Praxishinweis

Nach § 862 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Besitzer vom Störer die Beseitigung verlangen, wenn er durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört wird und gemäß Abs. 1 S. 2 auf Unterlassung klagen, wenn weitere Störungen zu besorgen sind. Der Besitzstörungsanspruch (§ 862 BGB) zählt wie der Besitzentziehungsanspruch (§ 861 BGB) zu den sog. possessorischen Ansprüchen. Diese können mittels Klage durchgesetzt und im Eilverfahren durch einstweilige Verfügung gesichert werden, ohne dass es darauf ankommt, ob der antragstellende Besitzer zum Besitz berechtigt ist.  

Während die Besitzentziehung dem Besitzer die tatsächliche Gewalt über die Sache vollständig und nicht nur vorübergehend nimmt, sind Beeinträchtigungen anderer Art Besitzstörungen (BGH GuT 08, 130). Das heißt: Wird das Nutzungsrecht des Mieters an den Mieträumen eingeschränkt (z.B. durch Zugangsbehinderung, Lärm oder Lichtwerbung), kann er diese Besitzstörung mit einstweiliger Verfügung oder - wie es hier der Kläger versucht hat - mit vorbeugender Unterlassungsklage abwehren.  

Damit hing der Erfolg der Klage von der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage (Nachweise Urteilsgründe Tz. 21 ff.) ab, ob die Versorgungssperre durch den Vermieter eine Besitzstörung darstellt. Der BGH verneint dies. Grund: Eine verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 862 BGB setzt rechtsdogmatisch voraus, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen worden ist. Ein Eingriff liegt nur vor, wenn der Besitzer in dem Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird. Das ist beim Besitz von Räumen etwa der Fall, wenn der Zugang des Besitzers zu den Räumen erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Besitzer behindernden Weise auf die Mieträume eingewirkt wird (vgl. BGH VersR 71, 765).