01.10.2007 | Gewerberaummiete

Aufrechnungsausschluss: Auf die Formulierung kommt es an!

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur vollständigen Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots gegenüber einem Unternehmer mit Forderungen, die rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils seine Zustimmung erklärt (BGH 27.6.07, XII ZR 54/05, Abruf-Nr. 072614).

Sachverhalt

Der Mietvertrag enthält die Klausel: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“ LG und OLG haben die Aufrechnung des beklagten Zahnarztes deswegen als unzulässig behandelt und der Mietzinsklage stattgegeben. Seine Revision hatte (vorläufigen) Erfolg.  

Praxishinweis

Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsverbotsklauseln sind in gewerblichen Miet- und Pachtverträgen in unterschiedlichen Varianten gängige Praxis. Als Individualvereinbarung sind sie unbedenklich. Als AGB-Klausel unterliegen sie einer Inhaltskontrolle anhand der §§ 309 Nr. 3, 307 BGB.  

Nach § 309 Nr. 3 BGB sind AGB unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Zwar gilt diese Norm nicht für AGB, die gegenüber einem Unternehmer i.S.d. § 14 BGB (zum Begriff BGH MK 05, 99 Abruf-Nr. 050899; zur Unternehmereigenschaft des Vermieters, OLG Düsseldorf ZMR 03, 921) verwendet werden (§ 310 Abs. 1 BGB). Sie stellt aber eine konkretisierte Ausgestaltung des Benachteiligungsverbots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung in diesen Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann (BGHZ 91, 375; 92, 312; BGH NJW 94, 657).