23.08.2010 | Fristlose Kündigung

Zahlungsverzug: BGH senkt Anforderungen an die formelle Begründungspflicht

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (BGH 12.5.10, VIII ZR 96/09 Abruf-Nr. 101972).

Sachverhalt

In 8/06 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten (2.734,35 EUR) auf und führte dabei u.a. aus: „Die Zusammensetzung des Rückstands entnehmen Sie bitte dem beigefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Wohnung wurden Ihnen i.H. von 20 Prozent auf die Kaltmiete (= 111 EUR) für den Zeitraum 12/04 bis 8/06 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gutgeschrieben.“ Nachdem sie die gewährte Mietminderung mit der Bemerkung, diese bereits in das Mietkonto eingebucht zu haben, auf den Zeitraum bis 12/06 erweitert und zur Zahlung eines danach verbleibenden Mietrückstands von 5.023,80 EUR aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis nach Ausbleiben der Zahlung mit Schreiben vom 21.5.07 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum 5/04 bis 4/07 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete jeweils für die Kaltmiete und die Vorauszahlungen einen Gesamtrückstand. Die Räumungsklage hatte in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH weist die Revision der Mieter zurück.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage, welche Anforderungen an die Begründung der Kündigung zu stellen sind, wenn sich der kündigungsrelevante Mietrückstand - wie hier - erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen ergibt.  

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Einhaltung dieser Begründungsanforderung ist seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes Wirksamkeitserfordernis der fristlosen Kündigung (BGH MK 04, 39 Abruf-Nr. 040319). Das heißt: Ein in der Kündigung nicht angegebener Mietrückstand darf im Räumungsprozess ohne erneute Kündigung bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung ebenso wenig berücksichtigt werden wie der nach Ausspruch der fristlosen Kündigung eintretende weitere Zahlungsverzug des Mieters.