27.10.2008 | Fogging

Vermieter muss Schwarzfärbungen beseitigen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache muss der Vermieter auch auf seine Kosten beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.  

2. Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.  

(BGH 28.5.08, VIII ZR 271/07, GE 08, 982, Abruf-Nr. 082223)

Sachverhalt

Die Klägerin, Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten, verlangt von diesen Vorschuss für die Beseitigung von in der Wohnung aufgetretenen Schwarzstaubablagerungen („Fogging"). Die Ablagerungen traten zunächst Anfang Dezember 02 in geringem Umfang in Küche, Bad und den Zimmern der Wohnung auf und verbreiteten sich bis Februar 03 auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung. Die Klägerin forderte die Beklagten zunächst erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen und dann zur Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen auf. Das Berufungsgericht (GE 07, 1487) hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Ihre Revision hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist der Fall, wenn die „Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von seiner „Soll-Beschaffenheit" abweicht (BGH MK 06, 134). Hieran gemessen sind Schwarzstaubablagerungen als Mangel i.S. des § 536 Abs. 1 BGB einzustufen. Ursache des Mangels war hier ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe währenddessen. Das heißt: Die Ursache des „Fogging" lag nicht im Gefahrenbereich der beklagten Vermieter, sondern stammte aus dem Verantwortungsbereich der Mieterin, die Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlasst hatte.  

Der BGH stellt klar: Der Vermieter ist bei Vorliegen eines Mangels unabhängig von etwaigem Verschulden seinerseits verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Das gilt nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Es sind aber zwei Ausnahmen zu beachten.