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28.06.2010 |Ehewohnung

Ehewohnungssachen: So wirkt sich der neu geregelte § 1568a BGB mietrechtlich aus

von RiOLG Birgit Goldschmidt-Neumann, Düsseldorf

Die HausratsVO wurde durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts vom 6.7.09 (BGBl I, 1696) aufgehoben. Die materiell-rechtliche Behandlung der Ehewohnung nach der Scheidung ist nun in § 1568a BGB geregelt. Sie hat damit ihren Standort im Scheidungsfolgenrecht gefunden. Der folgende Beitrag zeigt, welche Auswirkungen diese Regelungen auf das Mietrecht haben. 

 

Neuregelung

Die Kernstruktur der HausratsVO wurde übernommen und in Anspruchsgrundlagen umgestaltet. Das Familiengericht entscheidet nicht mehr nach „billigem Ermessen“, sondern anhand von Anspruchsgrundlagen. Aus der „Wohnungszuweisung“ wurde die „Ehewohnungssache“. Das Verfahren ist in §§ 200 bis 209 FamFG geregelt. Es kann entweder als Scheidungsfolgesache im Verbund (beachte die neu eingeführte zweiwöchige Frist gemäß § 137 Abs. 2 Nr. 3 FamFG!) oder als isoliertes Verfahren geführt werden.  

 

§ 1568a BGB regelt die endgültige Nutzung der Ehewohnung durch einen Ehegatten nach Rechtskraft der Scheidung. Er gilt entsprechend für eingetragene Lebenspartner (§ 17 LPartG) und nach Aufhebung der Ehe (§ 1318 Abs. 4 BGB), nicht aber für nichteheliche Lebensgemeinschaften und bei Auflösung der Ehe durch Tod. Der Begriff Ehewohnung ist weit auszulegen. Erfasst werden alle Räume, die die Ehegatten zum gemeinsamen Wohnen benutzt haben oder die als gemeinsame Wohnung bestimmt waren, unabhängig von dem der Nutzung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis. Nicht erfasst werden ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzte Räume, auch wenn sie im gleichen Haus der Ehewohnung liegen (vgl. Palandt/Brudermüller, BGB, 69. Aufl., § 1568a Rn. 4 i.V. mit § 1361b Rn. 6). 

Haben Ehegatten sich ganz oder teilweise wirksam über die Ehewohnung geeinigt, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für ein gerichtliches Verfahren (BT-Drucksache 16/6308, 249). Bei einer Teileinigung ist nur über den streitigen Teil zu entscheiden. Ein Streit über Wirksamkeit und Inhalt der Einigung ist als Vorfrage im Ehewohnungsverfahren von Amts wegen zu klären. Ein Streit über einen Anspruch aus der Vereinbarung ist sonstige Familiensache i.S. des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG (Palandt/Brudermüller, a.a.O., Einf. § 1568a, Rn. 4). Machen die Ehegatten keine Ehewohnungssache anhängig, werden die das Mietverhältnis betreffenden Fragen oft erst im Rahmen des Kündigungs- oder des anschließenden Räumungsverfahrens geklärt. 

 

Anspruchsgrundlagen

Der Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung ist in § 1568a Abs.1 und Abs. 2 BGB geregelt und wird gegebenenfalls in einer Überlassungsentscheidung bestätigt.  

 

Übersicht: Anspruchsgrundlagen auf Überlassung der Ehewohnung

§ 1568a Abs. 1 BGB: Diese Vorschrift regelt die Benutzung der Ehewohnung im Innenverhältnis der Ehegatten. Die Anspruchsvoraussetzungen entsprechen den Grundsätzen, die sich bei der Anwendung des § 2 HausratsVO durch den Richter herausgebildet haben (BR-Drucksache 635/08, 43). Eine Aufteilung der Wohnung wie in § 6 HausratsVO ist nicht mehr vorgesehen.  

 

§ 1568a Abs. 2 BGB: Danach beurteilt sich die Überlassung der Ehewohnung, wenn ein Ehegatte allein (!) oder gemeinsam mit einem Dritten an dem Grundstück, auf dem sich die Ehewohnung befindet, dinglich berechtigt ist. Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen § 3 HausratsVO; die entsprechende Anwendbarkeit auf Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (vormals § 60 WEG) wird nunmehr in § 1568a Abs. 2 S. 2 BGB klargestellt (BR-Drucksache 635/08, 44). Eine Zuweisung an den nicht dinglich Berechtigten bedeutet einen Eingriff in verfassungsrechtlich geschützte Rechtspositionen des anderen Ehegatten. Deshalb ist die Überlassungsdauer zeitlich zu befristen.  

 

Beachte: Sind beide (!) Ehegatten Miteigentümer der Ehewohnung oder sonst gleichrangig dinglich berechtigt, richtet sich die Zuweisung der Ehewohnung nicht nach Abs. 2, sondern nach Abs. 1. 

 

Mietrechtliche Folgen

Die mietrechtlichen Folgen richten sich danach, ob die Ehewohnung eine 

  • Mietwohnung (§ 1568a Abs. 3 BGB),
  • Dienst-/Werkswohnung (§ 1568a Abs. 4 BGB), oder
  • Wohnung ohne Mietverhältnis (§ 1568a Abs. 5 BGB) ist.

 

Übersicht: Rechtliche Folgen bei einer Mietwohnung

Als Rechtsfolge der Überlassung nach § 1568a Abs. 1 BGB ist ausschließlich die Begründung oder Fortführung des Mietverhältnisses vorgesehen, § 1568a Abs. 3 BGB. Die Vorschrift entspricht § 5 Abs. 1 S. 1 HausratsVO (BR-Drucksache 635/08, 44). Im Gegensatz zur HausratsVO tritt die Mietvertragsänderung nun automatisch ein, und zwar alternativ mit:  

 

  • Zugang der (vollständigen) Mitteilung beider Ehegatten über die Überlassung beim Vermieter (§ 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB). Die Mitteilung bedarf keiner besonderen Form; es sollte aber ein Zugangsnachweis vorliegen, um den Zeitpunkt der Mietvertragsänderung genau bestimmen zu können. Die Mitteilung der Ehegatten kann auch sukzessive erfolgen; für den Eintritt der Vertragsänderung kommt es auf den Zeitpunkt des Zugangs der letzten Mitteilung beim Vermieter an. Die Vertragsänderung kann frühestens ab Rechtskraft der Scheidung eintreten (Palandt/Brudermüller, a.a.O., § 1568a Rn. 12).

 

  • Rechtskraft der Endentscheidung in der Ehewohnungssache (Überlassungsentscheidung, § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

 

Die Änderung des Mietverhältnisses beschränkt sich auf die Änderung in der Person des Mieters. Der bleibende Ehegatte tritt in das Mietverhältnis ein oder führt dieses zu den bisherigen Bedingungen fort. Der weichende Ehegatte scheidet aus. Er haftet nur für während seiner Mietzeit entstandene Verbindlichkeiten; nur hierauf beschränkt sich fortan das Vermieterpfandrecht an seinen Möbeln. Bestehende Sicherheiten bleiben unberührt, eine Kaution verbleibt beim Vermieter. 

 

Zum Ausgleich besteht für den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1568a Abs. 3 S. 2 i.V. mit § 563 Abs. 4 BGB; ansonsten gelten die mietrechtlichen Kündigungsregeln. Die in § 5 Abs. 1 S. 2 HausratsVO enthaltene Regelung wurde bewusst nicht übernommen. Eine gerichtliche Anordnung zur Sicherung der Vermieteransprüche passt nicht in das System der Anspruchsgrundlagen; außerdem besteht aus mietrechtlicher Sicht kein Bedürfnis für eine Nachhaftung, da der Vermieter das Mietverhältnis bei Zahlungsrückständen kündigen kann (BR-Drucksache 635/08, 44). 

 

Übersicht: Mögliche Fortsetzungen des Mietverhältnisses
  • Mietverhältnis mit beiden Ehegatten: Das Mietverhältnis wird mit dem bleibenden Ehegatten fortgesetzt, der weichende Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus (wie bei Tod des Ehegatten, § 563a BGB).

 

  • Mietverhältnis mit einem Ehegatten: Bleibt der Alleinmieter, besteht das Mietverhältnis unverändert fort; weigert sich der andere Ehegatte auszuziehen, muss er seinen Überlassungsanspruch gerichtlich geltend machen. Weicht der Alleinmieter, scheidet er aus dem Mietverhältnis aus und an seine Stelle tritt der bleibende Ehegatte (wie bei Tod des Ehegatten § 563 BGB).

 

  • Vermieter verweigert Umgestaltung oder Entlassung aus dem Mietvertrag: Sind sich die Ehegatten einig, fehlt es an dem notwendigen Rechtsschutzbedürfnis für ein gerichtliches Ehe-wohnungsverfahren. Sie können aber durch übereinstimmende Mitteilung an den Vermieter (§ 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB) eine Mietvertragsänderung auch gegen dessen Willen herbeiführen. Der weichende Ehegatte hat gegen den verbleibenden Ehegatten einen Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung (§§ 1353 Abs. 1 S. 2, 723 oder 749 BGB) Dieser gehört zu den sonstigen Familiensachen i.S. des § 266 Abs. 1 FamFG (Palandt/Brudermüller, a.a.O., § 1568a Rn. 12).
 

 

Genossenschaftswohnung 

Handelt es sich bei der Ehewohnung um eine genossenschaftliche Wohnung, kann der Vermieter, wenn der bleibende Ehegatte nicht Mitglied der Genossenschaft ist, wie bisher schon wegen eines in der Person des Mieters liegenden Grundes kündigen (§ 1568a Abs. 3 S. 2, § 563 Abs. 4 BGB). 

 

Dienst-/Werkswohnung 

Ist die Ehewohnung eine Dienst- oder Werkswohnung, ergeben sich die Überlassungsvoraussetzungen aus § 1568a Abs. 4 BGB (ersetzt § 4 Hausrats VO). Die in der Praxis entwickelten Voraussetzungen für die Zuweisung gegen den Willen des Vermieters werden im Erfordernis der „schweren Härte“ zusammengefasst. Sie kann z.B. vorliegen, wenn der Ehegatte, der die Wohnung nicht aufgrund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses innehat, psychisch schwer erkrankt ist und ein Auszug sich negativ auf seinen Gesundheitszustand auswirken würde. Ebenso, wenn die Wohnung für diesen Ehegatten behindertengerecht umgebaut worden ist (BR-Drucksache 635/08, 45). Erforderlich ist ein Antrag des Überlassungsberechtigten. 

Wohnung ohne Mietverhältnis

Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, kann der Ehegatte, der Anspruch auf Überlassung hat, ebenso wie die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses verlangen, § 1568a Abs. 5 BGB (ersetzt und konkretisiert § 5 Abs. 2 HausratsVO). Erforderlich ist auch hier ein Antrag. Der Vermieter kann nach § 575 Abs. 1 BGB oder aus Billigkeitsgründen eine angemessene Befristung verlangen (§ 1568a Abs. 5 S. 2. BGB). Berücksichtigt wird damit, dass der Mietvertrag nicht aufgrund der freien Entscheidung der Beteiligten zustande kommt, sondern weil der berechtigte Ehegatte mit Blick auf die Funktion der Wohnung als Lebensmittelpunkt der Familie einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags hat und der Eigentümer diesen erfüllen muss (BT-Drucksache 635/08, 47). Die richterliche Mietfestsetzung orientiert sich nicht mehr an Billigkeitsgesichtspunkten (§ 2 HausratsVO), sondern ausdrücklich an einer angemessenen Miete, im Zweifel an der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 1568a Abs. 5 S. 3 BGB. Wird die Begründung eines Mietverhältnisses nicht verlangt, stellt sich die Frage nach einer Nutzungsentschädigung. Nach den Gesetzesmaterialien bedarf es eines solchen Anspruchs nicht, da der dinglich Berechtigte durch den Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses ausreichend abgesichert ist (BT-Drucksache 16/13027, 7; BR-Drucksache 635/08, 44; für eine Nutzungsentschädigung nach §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1, 100 BGB bzw. § 745 Abs. 2 BGB: Palandt/Brudermüller, a.a.O., § 1568a Rn. 8). 

 

Checkliste: Diese Fallgruppen sind denkbar
  • Allein- oder Miteigentum des weichenden Ehegatten und eines Dritten: Aufgrund der Überlassung nach § 1568a Abs.2 BGB kann ein Mietvertrag zwischen dem überlassungsberechtigten Ehegatten und dem/den dinglich Berechtigten geschlossen werden. Der Mietvertrag schützt den bleibenden Ehegatten im Fall des Verkaufs der Ehewohnung (BR-Drucksache 635/08, 44, 46).

 

  • Miteigentum beider Ehegatten: Aufgrund der Überlassung nach § 1568a Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis zwischen den Ehegatten begründet werden. Dies schützt den verbleibenden Ehegatten im Hinblick auf eine mögliche Teilungsversteigerung (BR-Drucksache 635/08, 46). Vermieter sind beide Ehegatten, Mieter der Überlassungsberechtigte. Einer zeitlichen Befristung des Mietvertrages bedarf es hier nicht, weil beide Ehegatten die Auseinandersetzung der Gemeinschaft betreiben können. Die Miethöhe ist regelmäßig entsprechend dem Anteil des Miteigentums mit einer Quote an dem ortsüblichen Mietzins zu bestimmen; zu berücksichtigen sind aber auch Unterhaltsregelungen und die Verteilung der Hauslasten (Gerhardt/von Heintsche-Heinegg/Klein, Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 7. Aufl., S. 1090).

 

  • Eigentum Dritter: Bei unentgeltlicher Überlassung etwa durch Eltern oder Schwiegereltern.

 

  • Kündigung durch den Alleinmieter-Ehegatten: In diesem Fall kann das Gericht die Ehewohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist dem anderen Ehegatten zuweisen. Ansonsten könnte der alleinmietende Ehegatte eine spätere endgültige Zuweisung an den anderen Ehegatten vereiteln (Gerhardt/von Heintsche-Heinegg/Klein, a.a.O., S. 1100). Die Neubegründung eines Mietverhältnisses kommt nur in Betracht, wenn die Wohnung noch nicht anderweitig weitervermietet wurde. Der Beginn des neuen Mietverhältnisses kann ggf. auf den Zeitpunkt der Beendigung des gekündigten Mietverhältnisses zurückbezogen werden, damit eine vertraglose Zwischenzeit vermieden wird (Gerhardt/von Heintsche-Heinegg/Klein, a.a.O., S. 1095, 1100).

 

  • Kündigung durch den Vermieter: Hat der Vermieter wirksam gekündigt, wird im Hinblick auf dessen Räumungsanspruch bereits das Rechtsschutzbedürfnis für einen Überlassungsantrag fehlen; eine Neubegründung scheidet aus. Bei Streit über die Wirksamkeit der Kündigung können die Ehegatten dem Vermieter eine Überlassung gemäß § 1568a Abs. 1, 3 Nr. 1 BGB mitteilen; die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung wäre dann im Räumungsprozess zu klären (Götz/Brudermüller, FamRZ 09, 1261). Hat der Vermieter im Vertrauen auf eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses bereits an einen Dritten wirksam weitervermietet, kommt eine Neubegründung nicht mehr in Betracht. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter mit dem Alleinmieter-Ehegatten bei Kündigung kollusiv zum Nachteil des anderen Ehegatten zusammengewirkt hat (Gerhardt/von Heintsche-Heinegg/Klein, a.a.O., S. 1095).
 

Ausschlussfrist

Die Ansprüche auf Eintritt in ein Mietverhältnis, Fortführung oder Neubegründung (nach Abs. 3 und 5) erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn sie nicht zuvor rechtshängig gemacht worden sind § 1568a Abs. 6 BGB. Die Schutzvorschrift zugunsten Dritter erfüllt den gleichen Zweck wie § 12 HausratsVO (BR-Drucksache 635/08, 48). Nach dem Wortlaut sind Ansprüche nach Abs. 4 nicht erfasst (für eine entsprechende Anwendung aber: Palandt-Brudermüller, a.a.O., § 1568a Rn. 24). Nach dem Wortlaut erlöschen auch die Ansprüche der zur Vermietung berechtigten Person (für eine einschränkende Auslegung insoweit: Palandt/Brudermüller, a.a.O.). 

 

Übersicht: Das ist prozessual zu beachten
  • Außerhalb des Ehewohnungsverfahrens ist bei Streitigkeiten von Ehegatten, Lebenspartnern sowie von deren Eltern und Schwiegereltern zu prüfen, ob es sich um eine sonstige Familiensache i.S. des § 266 Abs. 1 FamFG handelt. In § 266 Abs. 1 FamFG ist eine erweiterte Zuständigkeit des Familiengerichts vorgesehen. Das Familiengericht soll als das sachnähere Gericht und im Interesse aller Beteiligten umfassend alle durch den sozialen Verband von Ehe und Familie sachlich verbundenen Rechtsstreitigkeiten entscheiden (BT-Drucksache 16/6308, 169, 263). Unter § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG fallen auch Ansprüche aus einem Mietverhältnis zwischen Ehegatten oder zwischen Ehegatten und den Eltern oder Schwiegereltern im Zusammenhang mit der Scheidung. Damit werden Streitigkeiten über ein Mietverhältnis erfasst, das das Familiengericht nach § 1568a BGB angeordnet hat (Heinemann, MietRB 09, 272).

 

  • Entwickelt sich erst Jahre nach der Scheidung im Mietverhältnis ein Streit, muss besonders geprüft werden, ob der erforderliche „Zusammenhang mit der Scheidung“ noch gegeben ist. Ob insoweit ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Anspruch und Scheidung gegeben sein muss, ist umstritten. Jedenfalls wird es aber an dem nötigen sachlichen Zusammenhang zwischen Anspruch und Scheidung fehlen, wenn es zu einer „normalen“ Mietrechtsstreitigkeit kommt, die keinen Bezug zur früheren Ehe aufweist (vgl. Heinemann, a.a.O., 272).

 

  • Wird die Klage-/Antragsschrift beim falschen Gericht eingereicht, beschränken sich die nachteiligen Folgen auf die Kosten (§ 17b Abs. 2 GVG). Nach § 17a Abs. 6 GVG gelten § 17a Abs. 1 bis 5 GVG für die in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständigen Spruchkörper in ihrem Verhältnis zueinander entsprechend. Demnach verweist das unzuständige Gericht den Rechtsstreit nach Anhörung der Parteien von Amts wegen an das zuständige Gericht.
 

 

Quelle: Ausgabe 07 / 2010 | Seite 115 | ID 136623