01.10.2008 | Der praktische Fall

Typische Streitpunkte
rund um die Schönheitsreparaturen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 18.6.08 (VIII ZR 224/07, Abruf-Nr. 082205) wichtige Eckpunkte seiner Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zusammengefasst. Erstmals hat er dabei die Farbwahlklausel bei Rückgabe der Mietsache einer Wirksamkeitskontrolle unterzogen.  

Der Fall des BGH 18.6.08, VIII ZR 224/07

Der formularmäßige Wohnungsmietvertrag lautet: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen ...  

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit: in Küchen, Bädern, Duschen: länger als 1 Jahr zurück = 33 Prozent der Kosten des Kostenvoranschlags, länger als 2 Jahre zurück = 66 Prozent der Kosten des Kostenvoranschlags, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen und Fluren: länger als 1?Jahr zurück = 20 Prozent der Kosten des Kostenvoranschlags, länger als 2 Jahre zurück = 40 Prozent der Kosten des Kostenvoranschlags …  

 

Das LG (GE 07, 1125) hat auf Antrag der klagenden Mieter festgestellt, dass den Beklagten nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Die Revision hatte keinen Erfolg.  

Keine starre Fristenklausel

Ungeachtet der Verwendung des Wortes „spätestens“ kommt durch die im Folgenden vorgesehene Einschränkung („im Allgemeinen“) zum Ausdruck, dass die Ausführungsfristen nicht ausnahmslos verbindlich sind. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen ist vorgesehen und führt dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren muss. Folge: Die Fristenklausel ermöglicht die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration. Daher ist die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wegen eines unzulässigen „starren“ Fristenplans unwirksam.