09.11.2010 | Betriebskostenabrechnung

Nur der fristwahrende Zugang der Abrechnung schützt vor Geldverlust

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.  

2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 S. 1 BGB auch zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 HS. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.  

(BGH 21.1.09, VIII ZR 107/08, Abruf-Nr. 090997)

Sachverhalt

Die auf Auszahlung von Betriebs- und Heizkostenguthaben in Anspruch genommene Vermieterin hat hiergegen mit einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 04 aufgerechnet und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrags Widerklage erhoben. Sie behauptet, die unter dem Datum 21.12.05 erstellte Betriebskostenabrechnung 04 sei rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden. Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Revision der Beklagten war erfolglos.  

Praxishinweis

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für die Übermittlung der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Wohnungsmieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Der BGH stellt unter Hinweis auf den Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 14/4553, S. 51) und in Einklang mit der überwiegenden Meinung (MüKo/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 556 Rn. 48; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 65; a.A. Miedtank, ZMR 05, 205) klar, dass die Abrechnungsfrist nur gewahrt ist, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen ist.  

Das heißt: Nur mit der rechtzeitigen Absendung der Betriebskostenabrechnung - hier in Briefform durch Aufgabe zur Post - hat der Vermieter nicht alles Erforderliche getan, um seiner gesetzlichen Mitteilungspflicht zu genügen. Er muss vielmehr sicherstellen, dass die Abrechnung auch in den Empfangsbereich des Mieters gelangt (§ 130 BGB). Folge: Bestreitet der Mieter den (fristgerechten) Zugang, trifft den Vermieter hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Auch wenn die übliche Postbeförderungszeit für ein in einem frankierten Briefumschlag übermitteltes Schreiben mit einem Tag angegeben wird (BGH 21.2.08, IX ZR 32/07, Abruf-Nr. 091233), lehnt der VIII. Senat im Anschluss an frühere Entscheidungen (NJW 95, 665; NJW 96, 2033) einen Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung ab (ebenso OLG Schleswig, 13.2.04, OLGR 04, 247, für eine Briefkündigung des Pächters).